Egzekwowanie usunięcia wad z protokołu odbioru: deweloper nie naprawia usterek
Wpisałeś usterki do protokołu odbioru, minął miesiąc i nic nie zostało naprawione. Jeżeli deweloper nie usunął uznanych wad w 30 dni ani w terminie, który sam wskazał, wyznaczasz mu nowy termin (art. 41 ust. 6–8 ustawy deweloperskiej). Po jego bezskutecznym upływie możesz usunąć wady na koszt dewelopera; piszę pismo z terminem i rozliczam koszty naprawy.
Deweloper nie usuwa usterek z protokołu – co mogę zrobić?
Gdy minie termin na usunięcie uznanych wad, wyznaczasz deweloperowi nowy, a po jego upływie usuwasz wady na jego koszt (art. 41 ust. 8 ustawy deweloperskiej, dalej: u.d.). Deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na stanowisko, a uznane wady musi usunąć w 30 dni (art. 41 ust. 4 i 6 u.d.). Jeżeli w 14 dni nie odpowie, uważa się, że uznał wady (art. 41 ust. 5 u.d.).
| Stanowisko dewelopera | 14 dni od podpisania protokołu, na papierze lub innym trwałym nośniku; odmowa z przyczynami (art. 41 ust. 4 u.d.) |
|---|---|
| Brak odpowiedzi w 14 dni | Uważa się, że deweloper uznał wady (art. 41 ust. 5 u.d.) |
| Usunięcie uznanych wad | 30 dni od podpisania protokołu; inny termin tylko z uzasadnieniem opóźnienia i bez nadmiernych niedogodności dla Ciebie (art. 41 ust. 6–7 u.d.) |
| Gdy deweloper nie usunie uznanych wad | Wyznaczasz nowy termin; po jego bezskutecznym upływie usuwasz wady na koszt dewelopera (art. 41 ust. 8 u.d.) |
| Wada zauważona po odbiorze, przed aktem | Zgłaszasz ją deweloperowi; terminy 14 i 30 dni biegną od dnia zgłoszenia (art. 41 ust. 19 u.d.) |
| Umowa daje deweloperowi więcej czasu | Postanowienie mniej korzystne niż ustawa jest nieważne; stosuje się ustawę (art. 42 u.d.) |
Co daje wpisanie usterki przy odbiorze mieszkania
Odbiór mieszkania albo domu odbywa się w Twojej obecności, a z odbioru sporządza się protokół, do którego możesz zgłosić wady (art. 41 ust. 2–3 u.d.). Każda wpisana wada uruchamia terminy dla dewelopera, liczone od dnia podpisania protokołu. Te zasady pochodzą z ustawy deweloperskiej z 20.05.2021 r.; do części umów z przedsięwzięć, w których sprzedaż ruszyła przed jej wejściem w życie, stosuje się przepisy dotychczasowe (art. 76 u.d.). Gdy deweloper przeniesie na Ciebie prawa z umowy, w zakresie, którego art. 41 nie reguluje, do wad stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży (art. 41a u.d.).
Usterki z protokołu wiszą, a deweloper zwleka
- Od podpisania protokołu minęło 14 dni, a deweloper nie odpisał. — Bez informacji o uznaniu albo odmowy z przyczynami ustawa traktuje wady jako uznane (art. 41 ust. 5 u.d.).
- Minęło 30 dni od podpisania protokołu i nic nie zostało naprawione. — Chodzi o wady uznane, także przez milczenie. Jeżeli deweloper nie wskazał innego terminu z uzasadnieniem albo i ten minął, wyznaczasz mu nowy (art. 41 ust. 6–8 u.d.).
- Deweloper pisze, że to nie wada, tylko „norma” albo ślad użytkowania. — Oświadczenie o odmowie uznania wad musi zawierać przyczyny odmowy (art. 41 ust. 4 pkt 2 u.d.). Termin 30 dni z art. 41 ust. 6 u.d. dotyczy wad uznanych.
- Ekipa coś poprawiła, a usterka wróciła po kilku dniach. — Wadę stwierdzoną przed aktem notarialnym możesz zgłosić deweloperowi na piśmie; terminy 14 i 30 dni biegną wtedy od dnia zgłoszenia (art. 41 ust. 19 u.d.).
- Przy odbiorze widzisz poważną wadę, a deweloper nie chce jej uznać. — Odmowa odbioru jest możliwa przy wadzie istotnej, której deweloper nie uznał w protokole (art. 41 ust. 9 u.d.).
Co robię, gdy deweloper nie usuwa wad z protokołu
- 1Liczę terminy z art. 41 u.d. od podpisania protokołu albo zgłoszenia wady.
- 2Sprawdzam w umowie deweloperskiej, która ustawa ją obejmuje (art. 76 u.d.), i czy terminy na usunięcie wad nie są dłuższe niż w ustawie (art. 42 u.d.).
- 3Odpowiadam na odmowę uznania wad, zestawiając jej przyczyny z protokołem, zdjęciami i umową.
- 4Piszę pismo z nowym terminem na usunięcie uznanych wad (art. 41 ust. 8 u.d.) i propozycją dat wejścia ekipy.
- 5Rozliczam naprawę na koszt dewelopera: dokumentacja, kosztorys, faktury, wezwanie do zapłaty, a gdy nie płaci, pozew.
- 6Przy wadzie istotnej przygotowuję odmowę odbioru, a przy powtórnym odbiorze wniosek o opinię rzeczoznawcy budowlanego (art. 41 ust. 9 i 13 u.d.).
Wada istotna przy odbiorze: co mówi ustawa
- Deweloper uznał wadę istotną w protokole — Terminy są te same co przy innych wadach, ale po bezskutecznym upływie Twojego terminu możesz odstąpić od umowy (art. 41 ust. 11 u.d.).
- Deweloper odmówił uznania wady istotnej — Możesz odmówić odbioru; odmowę odnotowuje się w protokole. Strony ustalają nowy termin odbioru, który pozwala deweloperowi usunąć wadę przed powtórnym odbiorem (art. 41 ust. 3, 9 i 12 u.d.).
- Przy powtórnym odbiorze wada istotna nadal jest — Odmowa odbioru wymaga wtedy opinii rzeczoznawcy budowlanego; wniosek o nią składasz w miesiąc od tej odmowy (art. 41 ust. 13 u.d.). Jeżeli rzeczoznawca potwierdzi wadę istotną, możesz odstąpić od umowy, a koszt opinii ponosi deweloper; jeżeli nie potwierdzi, koszt opinii ponosisz Ty (art. 41 ust. 15–17 u.d.).
- Odstąpienie od umowy – krok nieodwracalny — Umowa jest wtedy uważana za niezawartą, więc zamiast naprawy kończysz umowę (art. 44 ust. 2 u.d.). Oświadczenie składasz na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym i zgodą na wykreślenie roszczeń z księgi wieczystej (art. 45 ust. 1 u.d.). Odwołanie działa tylko, jeśli dojdzie do dewelopera najpóźniej razem z oświadczeniem (art. 61 § 1 k.c.).
Od protokołu do naprawy na koszt dewelopera
- 1
Przesyłasz protokół odbioru z datą podpisania, umowę deweloperską i odpowiedź dewelopera albo informację, że jej nie było.
- 2
W 24 h roboczych piszę, od czego zacząć: od pisma z nowym terminem, zgłoszenia wady, która wróciła, czy przygotowania powtórnego odbioru. Razem z tym wysyłam ofertę z ceną i terminem; płacisz dopiero po jej akceptacji.
- 3
Po akceptacji oferty wysyłam deweloperowi pismo z nowym terminem na usunięcie wad.
- 4
Jeżeli termin minie bez naprawy, zlecasz ją innej firmie po udokumentowaniu wad, a ja wzywam dewelopera do zwrotu kosztów, w razie potrzeby pozwem.
Protokół odbioru: najczęstsze pytania.
Protokół odbioru: podstawa prawna.
- art. 41 ust. 1–19 — Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880): Odbiór, protokół, terminy dewelopera, usunięcie wad na jego koszt, odmowa odbioru.
- art. 41a — Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880): Po przeniesieniu praw na nabywcę: przepisy k.c. o rękojmi w zakresie nieuregulowanym w art. 41.
- art. 42 — Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880): Nieważność postanowień mniej korzystnych dla nabywcy.
- art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11, art. 44 ust. 2, art. 45 ust. 1 — Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880): Odstąpienie od umowy z powodu wady istotnej, jego skutek i forma.
- art. 76 — Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880): Przepisy przejściowe: kiedy stosuje się przepisy dotychczasowe.
- art. 61 § 1, art. 354 § 2 — Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): Odwołanie oświadczenia woli; współdziałanie wierzyciela.
Stan prawny na 10.10.2026. Aktualizacja: 10.10.2026. Autor: adw. dr Maciej Muzyka.
Protokół odbioru: co przesłać do wstępnej analizy.
- Protokół odbioru z datą podpisania i listą wad (skan albo zdjęcie każdej strony).
- Umowę deweloperską z aneksami.
- Odpowiedź dewelopera na protokół z datą doręczenia albo informację, że jej nie było.
- Zdjęcia wad z datą, także po próbach naprawy, jeśli je masz.
- Korespondencję o terminach napraw i wejściu ekipy (maile, SMS-y), jeśli ją masz.
- Kosztorys albo faktury za naprawę, jeśli już ją zleciłeś.
Nie masz wszystkich dokumentów? Napisz, co masz. Do wstępnej analizy i oferty zwykle wystarczy kilka zdań i jeden dokument. Wstępna analiza nie jest opinią prawną ani pełnym sprawdzeniem dokumentów; szczegółowa analiza to zakres oferty.
Egzekwowanie usunięcia wad z protokołu odbioru: poradniki.
Roszczenia i spory z deweloperem
Bezpłatnie
powiem, co
trzeba zrobić.
Napisz, kiedy podpisałeś protokół odbioru i co odpowiedział deweloper, a w 24 h roboczych dostaniesz bezpłatną wstępną analizę, od czego zacząć przy tych usterkach. Razem z nią prześlę ofertę z ceną i terminem; do jej akceptacji nic nie płacisz.
- Tajemnica adwokacka · OC
- Kancelaria w Lublinie · zdalnie w całej Polsce
- Praktyka wyłącznie w prawie nieruchomości
- adw. dr Maciej Muzyka · LUB/ADW/1702