Spory z wykonawcą: zszedł z budowy, wziął zaliczkę albo zostawił wady
Wykonawca zszedł z budowy, wziął zaliczkę albo zostawił wady i nie odbiera telefonu. Jeżeli przez opóźnienie nie jest prawdopodobne, że wykonawca skończy w terminie, możesz odstąpić od umowy bez terminu dodatkowego (art. 635 k.c.). Piszę wezwanie i oświadczenie o odstąpieniu, liczę kary umowne i dochodzę zwrotu pieniędzy, także w sądzie.
Wykonawca zszedł z budowy – co mogę zrobić?
Możesz odstąpić od umowy bez terminu dodatkowego, jeszcze przed terminem z umowy (art. 635 k.c.). Warunek: wykonawca opóźnia się tak, że nie jest prawdopodobne, by skończył w umówionym czasie. Po odstąpieniu żądasz zwrotu tego, co świadczyłeś, i naprawienia szkody (art. 494 § 1 k.c.).
| Wykonawca opóźnia się i nie zdąży | Odstąpienie bez terminu dodatkowego, przed terminem z umowy (art. 635 w zw. z art. 656 § 1 k.c.) |
|---|---|
| Roboty wadliwe albo niezgodne z umową | Wezwanie z terminem, potem odstąpienie albo inna firma na koszt wykonawcy (art. 636 § 1 k.c.) |
| Kara za spóźnienie | Tylko z umowy; należy się bez względu na wysokość szkody (art. 483 § 1, art. 484 § 1 k.c.) |
| Wady po odbiorze (rękojmia) | Stwierdzenie wady w 2 lata od oddania, wady nieruchomości w 5 lat (art. 568 § 1 w zw. z art. 638 § 1 i art. 656 § 1 k.c.) |
| Żądanie usunięcia wady | Rok od stwierdzenia wady; konsument nie krócej niż do końca terminu 2 albo 5 lat (art. 568 § 2 k.c.) |
| Opłata sądowa (nie honorarium) | Pozew do 20 000 zł: od 30 do 1000 zł według progów; ponad 20 000 zł: 5% wartości sporu, najwyżej 100 000 zł (art. 13 ust. 1–2 u.k.s.c., stan na 10.10.2026) |
Na co możesz się powołać, gdy budowa albo remont stanęły
W umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się oddać obiekt wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej (art. 647 k.c.). Do jego opóźnienia, wadliwej roboty, rękojmi i odstąpienia przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło (art. 656 § 1 k.c.). Przepisy o robotach budowlanych obejmują, także odpowiednio, remont budynku lub budowli (art. 658 k.c.). Wykonawca często liczy, że odpuścisz, bo nie chcesz wchodzić w konflikt. Zanim cokolwiek wyślesz, zbierz dowody: co ustaliliście, ile zapłaciłeś i w jakim stanie została budowa.
Ekipa zniknęła, termin minął albo robota jest do poprawki
- Wady wyszły po odbiorze, a wykonawca nie odpisuje na reklamację. — Na żądanie usunięcia wady masz rok od jej stwierdzenia, a jako konsument co najmniej do końca terminu rękojmi (art. 568 § 2 k.c.).
- Wykonawca zszedł z budowy w połowie i nie mówi, kiedy wróci. — Odstąpić możesz jeszcze przed terminem z umowy, jeżeli nie jest prawdopodobne, że wykonawca zdąży (art. 635 k.c.).
- Termin z umowy minął, a ekipy dalej nie ma na budowie. — Przy zwłoce (spóźnieniu, za które wykonawca odpowiada) wyznaczasz mu odpowiedni termin dodatkowy z zagrożeniem odstąpienia od umowy (art. 476, art. 491 § 1 k.c.).
- Wziął zaliczkę na materiały i od tygodni nic nie robi. — Po odstąpieniu od umowy wykonawca zwraca to, co od Ciebie otrzymał (art. 494 § 1 k.c.).
- Ekipa pracuje, ale niezgodnie z projektem albo byle jak. — Najpierw wezwanie do zmiany sposobu wykonania z terminem (art. 636 § 1 k.c.).
- Wykonawca chce reszty pieniędzy za niedokończoną albo wadliwą robotę. — Przy wadzie obniżasz mu wynagrodzenie, chyba że niezwłocznie ją usunie (art. 560 § 1 w zw. z art. 638 § 1 k.c.).
Co przygotowuję i co wysyłam wykonawcy
- 1Z umowy, SMS-ów i przelewów ustalam, czy odstępujemy, wzywamy do poprawek, czy żądamy usunięcia wad z rękojmi.
- 2Piszę wezwanie z terminem: do wznowienia prac, do zmiany sposobu wykonania albo do usunięcia wad.
- 3Liczę kary umowne według umowy i potrącam je z wymagalnym wynagrodzeniem, którego żąda wykonawca.
- 4Rozliczam wpłacone zaliczki i kupione materiały, zanim wyślemy wykonawcy oświadczenie o odstąpieniu.
- 5Organizuję opinię rzeczoznawcy o stanie i wadach robót.
- 6Bronię Cię, gdy to wykonawca pozywa o zapłatę za sporne prace.
Od wezwania do pozwu: kolejność, w której działam
- 1
Opisujesz w formularzu, co miało być zrobione, do kiedy i ile zapłaciłeś.
- 2
W 24 h roboczych odpisuję, który z kolejnych kroków jest potrzebny w Twoim sporze z wykonawcą, i wysyłam ofertę z ceną i terminem. Za nic nie płacisz, dopóki jej nie przyjmiesz.
- 3
Wysyłam wykonawcy wezwanie z terminem: dokończenie albo poprawienie prac, zwrot zaliczki, zapłata kar.
- 4
Przed wejściem innej firmy utrwalamy stan budowy, a gdy dowód może przepaść albo trzeba stwierdzić istniejący stan rzeczy, wnoszę o jego zabezpieczenie przed procesem (art. 310 k.p.c.).
- 5
Odstąpienie od umowy wysyłam po Twojej decyzji. To krok nieodwracalny: odwołanie działa tylko, gdy dojdzie do wykonawcy najpóźniej razem z oświadczeniem (art. 61 § 1 k.c.).
- 6
Gdy wykonawca nie oddaje pieniędzy, składam pozew o zwrot zaliczki i naprawienie szkody po odstąpieniu (art. 494 § 1 k.c.) albo o koszt poprawek zleconych innej firmie (art. 636 § 1 k.c.).
Spór z wykonawcą: najczęstsze pytania.
Spór z wykonawcą: podstawa prawna.
- art. 635, art. 636 § 1, art. 647, art. 648 § 1, art. 656 § 1, art. 658 — Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): Umowa o roboty budowlane i remont, forma umowy, odstąpienie przy opóźnieniu wykonawcy, poprawki innej firmy na koszt wykonawcy.
- art. 560, art. 561 § 1, art. 568, art. 638 § 1 — Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): Rękojmia za wady: usunięcie wady, obniżenie wynagrodzenia, terminy.
- art. 61 § 1, art. 73 § 1, art. 74, art. 77³, art. 471, art. 476, art. 480, art. 483–484, art. 491 § 1, art. 494 § 1, art. 498 § 1 — Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): Dowód bez pisma, odszkodowanie, zwłoka i termin dodatkowy, wykonanie zastępcze, kara umowna, skutki i nieodwołalność odstąpienia, potrącenie.
- art. 2 § 1, art. 310 — Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468 ze zm.): Sąd cywilny w sporze z wykonawcą, zabezpieczenie dowodu przed procesem.
- art. 13 ust. 1–2 — Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228 ze zm. (Dz.U. 2025 poz. 1157)): Opłata od pozwu o zapłatę.
- art. 286 § 1 — Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny (t.j. Dz.U. 2025 poz. 383 ze zm.): Oszustwo.
Stan prawny na 10.10.2026. Aktualizacja: 10.10.2026. Autor: adw. dr Maciej Muzyka.
Spór z wykonawcą: co przesłać do wstępnej analizy.
- Umowę z wykonawcą z aneksami i kosztorysem albo SMS-y i maile z ustaleniami.
- Potwierdzenia przelewów: zaliczki, etapy, materiały.
- Zdjęcia stanu budowy z datą, zwłaszcza z dnia, w którym ekipa przestała przychodzić.
- Protokoły odbioru częściowego lub końcowego i zgłoszenia wad, jeśli są.
- Wezwanie do zapłaty albo faktury od wykonawcy, jeśli je dostałeś.
Nie masz wszystkich dokumentów? Napisz, co masz. Do wstępnej analizy i oferty zwykle wystarczy kilka zdań i jeden dokument. Wstępna analiza nie jest opinią prawną ani pełnym sprawdzeniem dokumentów; szczegółowa analiza to zakres oferty.
Proces budowlany i samowole
Bezpłatnie
powiem, co
trzeba zrobić.
Napisz, na jakim etapie stanęła budowa, ile zapłaciłeś i czy wykonawca dostał już wezwanie. W 24 h roboczych bezpłatnie odpiszę, czy zaczynamy od wezwania, odstąpienia czy pozwu, a w ofercie podam cenę i termin; płacisz dopiero, gdy ją przyjmiesz.
- Tajemnica adwokacka · OC
- Kancelaria w Lublinie · zdalnie w całej Polsce
- Praktyka wyłącznie w prawie nieruchomości
- adw. dr Maciej Muzyka · LUB/ADW/1702