Wady i usterki części wspólnych budynku: dach, elewacja, garaż
Woda kapie z sufitu garażu podziemnego, pęka elewacja albo cieknie dach, a deweloper odsyła Cię do wspólnoty? Za wady części wspólnych odpowiada deweloper z rękojmi, o ile wadę stwierdzisz w ciągu 5 lat od wydania Twojego lokalu (art. 568 § 1 k.c.). Ustalam terminy, zgłaszam wady i prowadzę sprawę dla Ciebie albo razem z zarządem wspólnoty.
Kto odpowiada za wady części wspólnych budynku od dewelopera i kto może je zgłosić?
Deweloper, z rękojmi, jeżeli wada istniała przy wydaniu lokalu albo wynikła z przyczyny, która już wtedy tkwiła w budynku (art. 559 k.c., art. 41a u.d.). Żądanie usunięcia wady może złożyć kupujący lokal od dewelopera (art. 556 i art. 561 § 1 k.c.). Termin 5 lat biegnie dla każdego nabywcy od wydania jego lokalu (art. 568 § 1 k.c.).
| Co jest częścią wspólną | grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, np. dach i elewacja (art. 3 ust. 2 u.w.l.) |
|---|---|
| Kto może żądać usunięcia wady | kupujący lokal od dewelopera (art. 556 i art. 561 § 1 k.c.); wspólnota mieszkaniowa nie była stroną umów sprzedaży lokali |
| Termin na stwierdzenie wady | 5 lat od dnia wydania lokalu, liczone osobno dla każdego nabywcy (art. 568 § 1 k.c.) |
| Termin po zauważeniu wady | rok od stwierdzenia wady, a u konsumenta co najmniej do końca 5-letniego terminu na stwierdzenie wady (art. 568 § 2 k.c.) |
| Wada czy zużycie | deweloper odpowiada za wady istniejące przy wydaniu albo wynikłe z przyczyny tkwiącej wtedy w budynku (art. 559 k.c.); jeżeli konsument stwierdzi wadę przed upływem roku od wydania, domniemywa się, że tak było (art. 556² k.c.) |
Udział w częściach wspólnych: skąd Twoje prawa wobec dewelopera
Kupując mieszkanie, nabyłeś też udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu (art. 3 ust. 1 u.w.l.), więc przeciekający dach to wada tego, co kupiłeś. Art. 41a u.d. każe stosować do wad dewelopera odpowiednio kodeksowe przepisy o rękojmi przy sprzedaży, a rękojmia działa względem kupującego (art. 556 k.c.). Wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości (art. 6 u.w.l.), nie była stroną Twojej umowy. Jak wspólnota może przejąć roszczenia nabywców, opisuję na stronie o przejęciu roszczeń przez wspólnotę.
Przecieka dach, woda w garażu, deweloper odsyła do wspólnoty
- Odebrałeś mieszkanie jako jeden z ostatnich, a sąsiedzi mówią, że na reklamację dachu jest już za późno. — Termin liczy się od wydania lokalu kupującemu (art. 568 § 1 k.c.), więc Tobie może jeszcze biec, choć sąsiadom z wcześniejszym odbiorem już minął.
- Po każdym deszczu w garażu podziemnym stoi woda. — Najpierw sprawdzam w księdze wieczystej, czy hala garażowa należy do nieruchomości wspólnej, czy jest osobnym lokalem (art. 2 ust. 1 i art. 3 ust. 2 u.w.l.).
- Deweloper odsyła Cię do wspólnoty, a zarządca z powrotem do dewelopera. — Rękojmia obciąża dewelopera jako sprzedawcę (art. 556 k.c., art. 41a u.d.), a zarząd wspólnoty nie jest stroną Twojej umowy.
- Deweloper twierdzi, że pęknięcia elewacji to zwykłe zużycie budynku. — Spór dotyczy tego, czy przyczyna pęknięć tkwiła w budynku już przy wydaniu lokalu. Pomoże to wykazać opinia rzeczoznawcy budowlanego, a w procesie o przyczynie wypowie się biegły, jeżeli sąd go powoła (art. 278 § 1 k.p.c.).
- Woda z dachu zalewa klatkę schodową i dochodzi do instalacji elektrycznej. — Uszkodzenie stwierdzone w kontroli, które może zagrozić życiu, zdrowiu albo bezpieczeństwu mienia, usuwa właściciel lub zarządca obowiązany do napraw, w czasie albo zaraz po kontroli (art. 70 ust. 1 Pb). Zanim zlecisz naprawę, zgłoś wadę deweloperowi ze zdjęciami i zachowaj faktury.
Co robię, gdy wada dotyczy całego budynku
- 1Ustalam z aktu notarialnego i protokołu datę wydania Twojego lokalu, a gdy działa kilku właścicieli, wyliczam, u kogo 5 lat z art. 568 § 1 k.c. mija najwcześniej.
- 2Piszę zgłoszenie wady z żądaniem jej usunięcia (art. 561 § 1 k.c.) dla Ciebie albo dla kilku właścicieli naraz, każde z datą wydania lokalu nadawcy.
- 3Zbieram dowody: zdjęcia z datami, protokoły z corocznej kontroli budynku (art. 62 ust. 1 pkt 1 Pb), a przy sporze o zużycie opinię rzeczoznawcy.
- 4Uzgadniam z zarządem lub zarządcą jedno zestawienie wad, żeby właściciele zgłaszali te same usterki z tymi samymi dowodami.
- 5Gdy żądanie naprawy nie działa, przygotowuję oświadczenie o obniżeniu ceny w terminie z art. 568 § 3 k.c. albo pozew o usunięcie wady.
Jak przebiega sprawa o przeciekający dach albo zalany garaż
- 1
Opisujesz w formularzu wadę: co, w którym miejscu budynku i od kiedy, oraz podajesz, kiedy deweloper wydał Ci lokal.
- 2
Do 24 h roboczych odpisuję bezpłatnie, który ruch przy tej wadzie zrobić najpierw, np. zestawić daty odbioru lokali albo zamówić opinię rzeczoznawcy. Ofertę z ceną i terminem dostajesz razem z tą odpowiedzią, a płacisz dopiero po jej akceptacji.
- 3
Po akceptacji oferty wysyłam deweloperowi zgłoszenie wady w Twoim imieniu. Jeżeli działa kilku właścicieli, zaczynam od tych, którym 5 lat mija najwcześniej.
- 4
Jeżeli deweloper nie usunie wady w rozsądnym czasie (art. 561 § 2 k.c.), przygotowuję oświadczenie o obniżeniu ceny. Krok nieodwracalny: po dojściu do dewelopera oświadczenia nie cofniesz (art. 61 § 1 k.c.), więc wysyłam je, gdy potwierdzisz kwotę.
- 5
Jeżeli deweloper dalej nie naprawia ani nie płaci kwoty obniżenia, wnoszę pozew; o usunięcie wady przed upływem rocznego terminu z art. 568 § 2 k.c.
Pytania właścicieli o przeciekający dach, garaż i elewację
Części wspólne budynku: podstawa prawna.
- art. 556, 556², 559 i 561 k.c. — Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): Rękojmia wobec kupującego, wada a jej przyczyna przy wydaniu, żądanie usunięcia wady w rozsądnym czasie.
- art. 568 k.c. — Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): 5 lat od dnia wydania lokalu na stwierdzenie wady i roczne przedawnienie roszczenia o jej usunięcie.
- art. 41a — Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880): Odpowiednie stosowanie kodeksowych przepisów o rękojmi przy sprzedaży do wad dewelopera.
- art. 2, 3 i 6 — Ustawa o własności lokali (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232): Lokal jako odrębna nieruchomość, nieruchomość wspólna i udział w niej, wspólnota mieszkaniowa.
- art. 62, 62a i 70 — Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524): Coroczna kontrola budynku, protokół z kontroli i usuwanie uszkodzeń grożących bezpieczeństwu.
Stan prawny na 10.10.2026. Aktualizacja: 10.10.2026. Autor: adw. dr Maciej Muzyka.
Części wspólne budynku: co przesłać do wstępnej analizy.
- Akt notarialny kupna lokalu i protokół z datą wydania lokalu, jeśli masz.
- Zdjęcia lub filmy wady z datami: zacieki, pęknięcia, woda w garażu.
- Zgłoszenia wady wysłane do dewelopera i jego odpowiedzi, także te od zarządu albo zarządcy.
- Protokoły z kontroli budynku lub wpisy z książki obiektu budowlanego, jeśli zarządca je udostępni.
- Dla wspólnoty: uchwały w sprawie wad, wykaz lokali z datami wydania i opinia rzeczoznawcy, jeśli są.
Nie masz wszystkich dokumentów? Napisz, co masz. Do wstępnej analizy i oferty zwykle wystarczy kilka zdań i jeden dokument. Wstępna analiza nie jest opinią prawną ani pełnym sprawdzeniem dokumentów; szczegółowa analiza to zakres oferty.
Wady i usterki części wspólnych budynku: poradniki.
Roszczenia i spory z deweloperem
Bezpłatnie
powiem, co
trzeba zrobić.
Napisz, co przecieka albo pęka w budynku i kiedy odebrałeś klucze. Odpowiedź, od czego zacząć, przyjdzie w ciągu 24 h roboczych razem z ofertą z ceną i terminem; zanim ją przyjmiesz, nic nie płacisz.
- Tajemnica adwokacka · OC
- Kancelaria w Lublinie · zdalnie w całej Polsce
- Praktyka wyłącznie w prawie nieruchomości
- adw. dr Maciej Muzyka · LUB/ADW/1702