Kary umowne za opóźnienie dewelopera: wyliczenie, odstąpienie, odszkodowanie
Termin z umowy minął, a deweloper wciąż nie przeniósł na Ciebie własności mieszkania? Kara umowna za opóźnienie dewelopera, jeżeli przewiduje ją umowa, należy Ci się bez względu na wysokość szkody (art. 484 § 1 k.c.). Wyliczam ją, wzywam dewelopera do zapłaty, a gdy nie płaci, prowadzę sprawę w sądzie.
Deweloper się spóźnia – ile mi się należy?
Tyle, ile przewiduje Twoja umowa: kara umowna należy się w zastrzeżonej wysokości, bez względu na wysokość szkody (art. 484 § 1 k.c.). Przykład (liczby przykładowe): kara 0,01% ceny za dzień, cena 500 000 zł i 90 dni opóźnienia dają 4 500 zł. Bez kary i bez odsetek w umowie deweloper płaci Ci rekompensatę (art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej, dalej: u.d.). Odpowiada ona odsetkom ustawowym za opóźnienie, które należałyby się deweloperowi, gdybyś to Ty spóźnił się z zapłatą.
| Kara umowna | w wysokości z umowy, jeżeli strony ją przewidziały (art. 35 ust. 1 pkt 14 u.d.) |
|---|---|
| Brak kar i odsetek w umowie | rekompensata równa odsetkom ustawowym za opóźnienie, które należałyby się deweloperowi (art. 39 ust. 2 u.d.) |
| Odszkodowanie ponad karę | gdy strony tak postanowiły (art. 484 § 1 zd. 2 k.c.) |
| Odstąpienie od umowy | po bezskutecznym upływie 120 dni wyznaczonych deweloperowi; kara za okres opóźnienia zostaje (art. 43 ust. 3 u.d.) |
| Przedawnienie kary | co do zasady 6 lat; koniec terminu przypada na 31 grudnia roku, w którym upływa 6 lat (art. 118 k.c.) |
| Opłata sądowa (nie honorarium) | pozew o kwotę do 20 000 zł: od 30 do 1000 zł; ponad 20 000 zł: 5% kwoty, maksymalnie 100 000 zł (art. 13 ust. 1–2 u.k.s.c.); stan na 10.10.2026 |
Co umowa deweloperska mówi o terminie i karze
Kara umowna to suma zapisana w umowie, którą dłużnik płaci jako naprawienie szkody z niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego (art. 483 § 1 k.c.). Umowa deweloperska musi podać termin przeniesienia na Ciebie praw z umowy i termin odbioru lokalu (art. 35 ust. 1 pkt 7 i 17 u.d.). Jeżeli sprzedaż w Twojej inwestycji ruszyła, zanim weszła w życie obecna ustawa deweloperska, najpierw sprawdzam, czy umowę ocenia się według przepisów dotychczasowych (art. 76 ust. 1–2 u.d.).
Minął termin z umowy, a deweloper przesuwa akt i przysyła aneksy
- Minęła data z umowy, a notariusz wciąż nie ma terminu aktu. — Od tego dnia liczysz karę według stawki z umowy. Ten sam dzień otwiera drogę do odstąpienia od umowy (art. 43 ust. 1 pkt 6 u.d.).
- Deweloper naciska, żebyś szybko podpisał aneks z nowym terminem. — Aneks podpisuje się w formie aktu notarialnego, jak samą umowę (art. 77 § 1 k.c., art. 40 ust. 1 u.d.). Masz więc czas, żeby przed wizytą u notariusza przeczytać jego projekt.
- Deweloper tłumaczy się wykonawcą albo pogodą. — Za firmy, którym powierzył budowę, odpowiada jak za własne działania (art. 474 k.c.).
- Płacisz czynsz za wynajem i ratę kredytu, bo nie możesz się wprowadzić. — Czy te koszty odzyskasz ponad karę, zależy od zapisów umowy (art. 484 § 1 zd. 2 k.c.). Dowody zbieraj od pierwszego miesiąca opóźnienia.
Wyliczenie kary, wezwanie, 120 dni, pozew: co przygotowuję
- 1Czytam umowę i aneksy: termin przeniesienia praw, termin odbioru, wysokość kary i przyczyny, które według umowy przesuwają termin.
- 2Wyliczam karę za cały okres opóźnienia, dzień po dniu, według stawki z umowy.
- 3Jeżeli możesz żądać odszkodowania ponad karę, zbieram dowody szkody: umowę najmu, przelewy czynszu, zaświadczenie banku o odsetkach.
- 4Przy odstąpieniu przygotowuję wyznaczenie 120 dni i oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 43 ust. 3, art. 45 ust. 1 u.d.).
- 5Wysyłam wezwanie do zapłaty, negocjuję ugodę albo wnoszę pozew, a po wyroku składam wniosek egzekucyjny do komornika.
Od umowy do zapłaty kary: jak prowadzę sprawę z deweloperem
- 1
Przesyłasz umowę deweloperską z aneksami i korespondencję, w której deweloper przesuwa termin.
- 2
W 24 h roboczych odpisuję, co w Twojej sprawie zrobić najpierw: wezwać dewelopera do zapłaty kary, wyznaczyć mu 120 dni czy wnieść pozew. Dostajesz też ofertę z ceną i terminem, którą możesz przyjąć albo odrzucić bez kosztów.
- 3
Po przyjęciu oferty liczę karę i wysyłam wezwanie do zapłaty. Jeżeli chcesz odstąpić od umowy, przygotowuję też pismo wyznaczające deweloperowi 120 dni na przeniesienie praw (art. 43 ust. 3 u.d.).
- 4
Gdy wezwanie i rozmowy nie dają zapłaty, kieruję do sądu pozew o karę za wyliczone dni opóźnienia.
- 5
Krok nieodwracalny: oświadczenie o odstąpieniu. Umowę uważa się wtedy za niezawartą, a środki pozostałe na rachunku powierniczym wracają do Ciebie w kwocie nominalnej (art. 44 ust. 2, art. 18 ust. 1 u.d.). Oświadczenie do podpisu przed notariuszem przygotowuję dopiero po Twojej pisemnej zgodzie.
Kara umowna: najczęstsze pytania.
Kara umowna: podstawa prawna.
- art. 35 ust. 1 pkt 7, 14 i 17, art. 39, art. 40 ust. 1, art. 76 ust. 1–2 — Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880): Terminy i kary w umowie, rekompensata, forma aneksu, przepisy przejściowe.
- art. 18 ust. 1, art. 43 ust. 1 pkt 6, ust. 3, 7 i 8, art. 44 ust. 2–3, art. 45 ust. 1 — Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880): Odstąpienie po 120 dniach, forma oświadczenia, zwrot wpłat, odstąpienie przez dewelopera.
- art. 361 § 1, art. 385¹ § 1, art. 471, 472, 474, 483, 484 — Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): Odpowiedzialność za opóźnienie, kara umowna, odszkodowanie ponad karę, zapisy niedozwolone.
- art. 77 § 1, art. 118, art. 120 § 1, art. 123 § 1, art. 508 — Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): Forma aneksu, przedawnienie roszczenia o karę i jego przerwanie, zwolnienie z długu.
- art. 13 ust. 1–2 — Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228): Opłata od pozwu o zapłatę; ust. 2 w brzmieniu od 23.09.2025 (Dz.U. 2025 poz. 1157).
Stan prawny na 10.10.2026. Aktualizacja: 10.10.2026. Autor: adw. dr Maciej Muzyka.
Kara umowna: co przesłać do wstępnej analizy.
- Umowa deweloperska z wszystkimi aneksami.
- Korespondencja z deweloperem o terminie: zawiadomienia o przesunięciu, maile, projekt aneksu.
- Dowody kosztów z okresu opóźnienia, jeśli je masz: umowa najmu, potwierdzenia czynszu, harmonogram spłat kredytu.
Nie masz wszystkich dokumentów? Napisz, co masz. Do wstępnej analizy i oferty zwykle wystarczy kilka zdań i jeden dokument. Wstępna analiza nie jest opinią prawną ani pełnym sprawdzeniem dokumentów; szczegółowa analiza to zakres oferty.
Kary umowne za opóźnienie dewelopera: poradniki.
Roszczenia i spory z deweloperem
Bezpłatnie
powiem, co
trzeba zrobić.
Prześlij umowę z aneksami i datę, której deweloper nie dotrzymał. W 24 h roboczych odpiszę, jaki pierwszy krok wobec dewelopera proponuję, i wyślę ofertę z ceną i terminem; do jej akceptacji nic nie płacisz.
- Tajemnica adwokacka · OC
- Kancelaria w Lublinie · zdalnie w całej Polsce
- Praktyka wyłącznie w prawie nieruchomości
- adw. dr Maciej Muzyka · LUB/ADW/1702