Obszar praktyki
Roszczenia i spory z deweloperem: opóźnienie, usterki, metraż i zapisy umowy
Deweloper spóźnia się z aktem, nie usuwa usterek z protokołu albo mieszkanie ma mniej metrów niż w umowie? W sporze z deweloperem liczą się: termin aktu z umowy, 30 dni na usunięcie uznanych usterek z protokołu (art. 41 ust. 6 u.d.) i 5 lat rękojmi od wydania lokalu (art. 568 § 1 k.c.). Ustalam, które roszczenie masz, wzywam dewelopera i prowadzę sprawę do ugody albo wyroku.
Usługi w tym obszarze
Wybierz swoją sprawę: opóźnienie, usterki, części wspólne, metraż albo zapis umowy
Kary umowne za opóźnienie deweloperaDeweloper się spóźnia? Sprawdzam, ile Ci się należy, i egzekwuję.Rękojmia za wady lokaluUsterki w mieszkaniu po odbiorze — naprawa, obniżenie ceny lub odstąpienie.Wady i usterki części wspólnych budynkuDach, elewacja, garaż, instalacje — roszczenia za wady wspólnych części.Egzekwowanie usunięcia wad z protokołu odbioruWpisałeś wady do protokołu, a deweloper zwleka — wymuszam naprawę.Spory o powierzchnię (metraż) lokaluMieszkanie mniejsze niż w umowie? Rozliczenie różnicy ceny.Klauzule abuzywne w umowie deweloperskiejNiedozwolone postanowienia — analiza, UOKiK, droga sądowa.Roszczenia z gwarancji jakości na lokalEgzekwowanie zobowiązań gwarancyjnych dewelopera.Przejęcie roszczeń nabywców przez wspólnotęWspólnota dochodzi wad części wspólnych — uchwały i reprezentacja.
Powiązane sprawy z innych obszarów
1W skrócie
Spór z deweloperem: czego mogę żądać i do kiedy?
Usterki z protokołu odbioru i zgłoszone przed aktem deweloper usuwa w trybie art. 41 u.d. Za pozostałe wady po akcie odpowiada z rękojmi (art. 41a u.d.). Za opóźnienie płaci karę z umowy, a gdy umowa nie przewiduje kar ani odsetek – rekompensatę liczoną jak odsetki ustawowe za opóźnienie (art. 39 ust. 2 u.d.).
| Minął termin aktu z umowy | kara z umowy (art. 35 ust. 1 pkt 14 u.d.); po bezskutecznym upływie 120 dni, które wyznaczysz deweloperowi, odstąpienie z zachowaniem kary (art. 43 ust. 3 u.d.); usługa: kary za opóźnienie |
|---|---|
| Usterki z protokołu albo zgłoszone przed aktem | deweloper odpowiada w 14 dni i usuwa uznane wady w 30 dni, licząc od protokołu albo zgłoszenia; potem wyznaczasz nowy termin, a po jego upływie naprawiasz na koszt dewelopera (art. 41 ust. 4–8 i 19 u.d.); usługa: usunięcie wad z protokołu |
| Wady stwierdzone po akcie | rękojmia, jeżeli wadę stwierdzisz przed upływem 5 lat od wydania lokalu (art. 41a u.d., art. 568 § 1 k.c.); usługa: rękojmia za wady lokalu |
| Dach, elewacja, klatka schodowa | roszczenia mają nabywcy lokali, wspólnota co do zasady po przelewie (art. 509 § 1 k.c.); usługi: wady części wspólnych, przejęcie roszczeń przez wspólnotę |
| Mniej metrów niż w umowie | przy umowach z 13.02.2026 i późniejszych cenę liczy się jako metry powierzchni użytkowej pomnożone przez cenę za 1 m² (art. 5a u.d.); usługa: spory o metraż |
| Zapis umowy działa tylko na Twoją niekorzyść | postanowienie gorsze dla Ciebie niż ustawa jest nieważne (art. 42 u.d.), a niedozwolone nie wiąże konsumenta (art. 385¹ § 1 k.c.); usługa: klauzule abuzywne |
2Na czym to polega
Co chroni Cię w umowie z deweloperem
Ustawa deweloperska chroni nabywcę, czyli osobę fizyczną, która kupuje mieszkanie albo dom w celu niezwiązanym bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 5 pkt 5 u.d.). Gwarancja, jeżeli deweloper jej udzielił, działa obok rękojmi, a nie zamiast niej (art. 579 § 1 k.c.). Jeżeli działasz w imieniu wspólnoty albo jako zarządca, zacznij od usługi przejęcia roszczeń przez wspólnotę.
3Czy to Twoja sytuacja
Deweloper się spóźnia, nie usuwa usterek albo przestał odpowiadać
- Podpisałeś protokół odbioru z listą usterek, a deweloper milczy albo nic nie naprawił. — Brak odpowiedzi przez 14 dni oznacza, że deweloper uznał wady; uznane ma usunąć w ciągu 30 dni, licząc od dnia podpisania protokołu (art. 41 ust. 4–6 u.d.).
- Termin przeniesienia własności minął, a deweloper nie wyznacza aktu notarialnego. — Po odstąpieniu umowa jest uważana za niezawartą (art. 44 ust. 2 u.d.), więc zanim wyznaczysz deweloperowi 120 dni na akt (art. 43 ust. 3 u.d.), liczymy karę i zwrot wpłat.
- Po przeprowadzce wyszły wady, których przy odbiorze nie było widać, np. zawilgocenie albo wada instalacji. — To już nie tryb protokołu, tylko rękojmia (art. 41a u.d.); liczy się, czy wadę stwierdzisz przed upływem 5 lat od wydania lokalu (art. 568 § 1 k.c.).
- Pęka elewacja albo zalewa klatkę schodową, a sąsiedzi czekają, aż ktoś zacznie działać. — Roszczenie wobec dewelopera ma każdy, kto kupił od niego lokal (art. 556 k.c.); wspólnota przejmuje je co do zasady umową przelewu (art. 509 § 1 k.c.).
- Sąd ogłosił upadłość dewelopera albo spółka celowa przestała odbierać pisma, a aktu jeszcze nie było. — Jeżeli syndyk odstąpi od umowy, pieniądze z otwartego rachunku powierniczego oddaje Ci Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (art. 48 ust. 1 pkt 4 u.d.).
4Najczęstsze pytania
Spory z deweloperem: najczęstsze pytania.
Sam podpis aktu roszczeń nie zamyka; decyduje treść zapisu. Kara wygasa, jeżeli zwalniasz dewelopera z długu, a on zwolnienie przyjmuje (art. 508 k.c.). Konsumentowi rękojmię wolno ograniczyć lub wyłączyć tylko wtedy, gdy pozwala na to przepis szczególny (art. 558 § 1 k.c.).
Przy upadłości Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zwraca wpłaty z rachunku powierniczego w przypadkach z art. 48 u.d., ale nie płaci kar ani kosztów naprawy wad. Płaci też, gdy odstąpisz od umowy na podstawie ustawy, a deweloper nie odda pieniędzy w 30 dni (art. 44 ust. 3, art. 48 ust. 1 pkt 6 u.d.). Gdy deweloper zaczął sprzedaż, zanim weszła w życie ustawa z 20.05.2021 r., sprawdzam, czy Fundusz obejmuje Twoją umowę (art. 76 u.d.).
Nie. Usterki z protokołu, których deweloper nie usunął w nowym terminie wyznaczonym przez Ciebie, usuwasz na jego koszt bez sądu (art. 41 ust. 8 u.d.). Obniżenie ceny z rękojmi składasz deweloperowi oświadczeniem (art. 560 § 1 k.c.). Do sądu idziesz, gdy deweloper mimo wezwania nie płaci kary, kosztów naprawy albo kwoty z obniżenia ceny.
Dopiero wtedy, gdy wiesz, z czego rezygnujesz. Ugoda to wzajemne ustępstwa, które mają uchylić spór (art. 917 k.c.), więc w zakresie, który obejmuje, sprawa się kończy. Porównaj kwotę z karą z umowy albo z obniżeniem ceny i sprawdź, czy tekst nie zawiera zrzeczenia się dalszych roszczeń.
5Podstawa prawna
Spory z deweloperem: podstawa prawna.
- art. 5 pkt 5, 5a, 35 ust. 1 pkt 7 i 14, 39, 41–44, 48 i 76 u.d. — Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880): Termin i kary w umowie, odbiór i usuwanie wad, rękojmia po akcie, odstąpienie, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
- art. 385¹, 508, 509, 556, 558, 560, 568, 579 i 917 k.c. — Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): Rękojmia i jej terminy, gwarancja, klauzule niedozwolone, zwolnienie z długu, przelew, ugoda.
Stan prawny na 10.10.2026. Aktualizacja: 10.10.2026. Autor: adw. dr Maciej Muzyka.
Bezpłatna wstępna analizaBezpłatnie
Bezpłatnie
powiem, co
trzeba zrobić.
Podaj daty umowy, terminu z umowy i protokołu odbioru, a w 24 h roboczych dostaniesz ode mnie bezpłatną wstępną analizę, co trzeba zrobić, np. wezwać dewelopera do zapłaty kary. Razem z nią przyjdzie oferta z ceną i terminem; płacisz dopiero, gdy ją zaakceptujesz.
- Tajemnica adwokacka · OC
- Kancelaria w Lublinie · zdalnie w całej Polsce
- Praktyka wyłącznie w prawie nieruchomości
- adw. dr Maciej Muzyka · LUB/ADW/1702