Roszczenia z gwarancji jakości na lokal: gwarancja a rękojmia
Deweloper dał 2 lata gwarancji, a usterka wyszła później albo słyszysz, że okna to sprawa producenta? Gwarancja nie zabiera rękojmi: co do zasady deweloper odpowiada za wady stwierdzone przed upływem 5 lat od wydania lokalu (art. 568 § 1 i art. 579 k.c.). Dla każdej usterki wybieram drogę i pilnuję terminów.
Rękojmia a gwarancja na mieszkanie: czym się różnią?
Z rękojmi deweloper co do zasady odpowiada za wady fizyczne stwierdzone przed upływem 5 lat od wydania lokalu (art. 568 § 1 k.c., art. 41a u.d.). Gwarancja działa obok niej, w zakresie i terminie z karty gwarancyjnej, a bez terminu przez 2 lata od wydania (art. 577 § 1 i § 4, art. 579 § 1 k.c.).
| Zgłaszasz wadę z gwarancji | bieg terminu na uprawnienia z rękojmi jest zawieszony (termin stoi) od zawiadomienia dewelopera o wadzie do odmowy gwaranta albo upływu czasu na naprawę (art. 579 § 3 k.c.) |
|---|---|
| Gwarant wymienił rzecz albo istotnie ją naprawił | termin gwarancji biegnie na nowo; przy wymianie części tylko dla tej części (art. 581 § 1 k.c.) |
| Umowa ogranicza rękojmię, a jesteś konsumentem | ograniczenie albo wyłączenie rękojmi wolno wpisać tylko wtedy, gdy przewiduje to przepis szczególny (art. 558 § 1 k.c.) |
Karta gwarancyjna, okna i instalacje: co obiecuje gwarant, a za co odpowiada deweloper
Gwarancja powstaje, gdy deweloper, producent albo inna firma złoży oświadczenie gwarancyjne, także w reklamie (art. 577 § 1 k.c.). Oświadczenie powinno wskazywać gwaranta, objęte rzeczy, warunki i sposób zgłoszenia wady (art. 577¹ § 2 k.c.). Powinno też wprost mówić, że gwarancja nie ma wpływu na Twoje uprawnienia wobec sprzedawcy (art. 577¹ § 2 pkt 1 k.c.). Rękojmia wynika z ustawy: deweloper odpowiada za wady lokalu, który Ci sprzedał (art. 556 k.c., art. 41a u.d.). Gwarancja producenta okien czy instalacji tej odpowiedzialności nie zmienia (art. 579 § 2 k.c.).
Deweloper odsyła do gwarancji albo gwarant odmawia naprawy
- Za miesiąc mijają 2 lata gwarancji, a części usterek jeszcze nie zgłosiłeś. — Co do zasady gwarant usuwa wady, które ujawnią się w terminie gwarancji (art. 577 § 3 k.c.). Zgłoś je przed jego końcem.
- Deweloper odsyła Cię z oknami do producenta. — Możesz od razu żądać naprawy od dewelopera z rękojmi, także gdy okna mają gwarancję producenta (art. 579 § 1–2 k.c.).
- Gwarant pisze, że usterka „nie jest objęta gwarancją”. — Bez odmiennych zapisów gwarancja obejmuje tylko wady powstałe z przyczyn tkwiących w rzeczy (art. 578 k.c.).
- Gwarancję obiecywała reklama inwestycji, a karty gwarancyjnej nie dostałeś. — Oświadczenie gwarancyjne może być złożone w reklamie (art. 577 § 1 k.c.). Od gwaranta możesz żądać dokumentu gwarancyjnego (art. 577² k.c.).
Co robię, gdy gwarant albo deweloper nie naprawia usterki
- 1Czytam kartę gwarancyjną i umowę: gwarant, zakres, termin i procedura zgłoszenia (art. 577¹ § 2 k.c.).
- 2Dla każdej usterki wybieram rękojmię, gwarancję albo obie drogi i liczę terminy: od wydania lokalu i od stwierdzenia wady (art. 568 § 1–2 k.c.).
- 3Zawiadamiam dewelopera o wadzie zgłoszonej gwarantowi, żeby bieg terminu na uprawnienia z rękojmi został zawieszony (art. 579 § 3 k.c.).
- 4Gdy ani deweloper, ani gwarant nie usuwają wady, piszę pozew o jej usunięcie (art. 561 § 1 k.c.) i prowadzę sprawę przed sądem.
Kto odpowiada, jak długo i czego możesz żądać
- Skąd się bierze — rękojmia: z ustawy (art. 556 k.c., art. 41a u.d.); gwarancja: tylko z oświadczenia gwarancyjnego (art. 577 § 1 k.c.).
- Kto odpowiada — rękojmia: deweloper jako sprzedawca; gwarancja: gwarant wskazany w oświadczeniu, np. producent okien (art. 577¹ § 2 pkt 2 k.c.).
- Jak długo — rękojmia: wada fizyczna stwierdzona przed upływem 5 lat od wydania lokalu (art. 568 § 1 k.c.); gwarancja: termin z oświadczenia, a bez niego 2 lata (art. 577 § 4 k.c.).
- Co obejmuje — rękojmia: niezgodność lokalu z umową (art. 556¹ § 1 k.c.); gwarancja: bez innych zastrzeżeń wady z przyczyn tkwiących w rzeczy (art. 578 k.c.).
- Czego żądasz — rękojmia: usunięcia wady, obniżenia ceny, przy wadzie istotnej odstąpienia (art. 560–561 k.c.); gwarancja: tego, co przewiduje oświadczenie, np. naprawy albo wymiany (art. 577 § 2 k.c.).
Jak przebiega sprawa, gdy usterka nie jest naprawiona
- 1
Wysyłasz przez formularz zdjęcie karty gwarancyjnej, opis usterki i datę wydania lokalu.
- 2
W 24 h roboczych dostajesz bezpłatną wstępną analizę: co trzeba zrobić z tą usterką, np. zgłosić ją przed końcem gwarancji. Razem z nią przychodzi oferta z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.
- 3
Po akceptacji oferty wysyłam deweloperowi żądanie usunięcia wady, a gdy korzystasz z gwarancji, także zgłoszenie do gwaranta. Każde pismo idzie z dowodem doręczenia.
- 4
Pilnuję daty, której nie cofniesz: 5 lat od wydania lokalu. Wady stwierdzonej później co do zasady nie dochodzisz już z rękojmi (art. 568 § 1 k.c.). Jeżeli wada nie zostanie usunięta, wnoszę pozew, zanim roszczenie się przedawni (art. 568 § 2 k.c.).
Gwarancja jakości: najczęstsze pytania.
Gwarancja jakości: podstawa prawna.
- art. 577–581 k.c. — Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): Gwarancja: oświadczenie gwarancyjne, termin, zakres i relacja z rękojmią.
- art. 556–568 k.c. — Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): Rękojmia: wada, uprawnienia kupującego, ograniczenie wobec konsumenta, 5 lat dla wad nieruchomości.
- art. 41a — Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880): Rękojmia z Kodeksu cywilnego wobec dewelopera.
Stan prawny na 10.10.2026. Aktualizacja: 10.10.2026. Autor: adw. dr Maciej Muzyka.
Gwarancja jakości: co przesłać do wstępnej analizy.
- Karta gwarancyjna dewelopera albo producenta okien, drzwi lub instalacji, jeśli ją masz.
- Umowa deweloperska i akt notarialny.
- Protokół przekazania kluczy albo inny dokument z dniem wydania lokalu.
- Zgłoszenia do gwaranta i dewelopera oraz ich odpowiedzi.
- Zdjęcia usterki z datami; reklama inwestycji, jeśli obiecywała gwarancję.
Nie masz wszystkich dokumentów? Napisz, co masz. Do wstępnej analizy i oferty zwykle wystarczy kilka zdań i jeden dokument. Wstępna analiza nie jest opinią prawną ani pełnym sprawdzeniem dokumentów; szczegółowa analiza to zakres oferty.
Roszczenia i spory z deweloperem
Bezpłatnie
powiem, co
trzeba zrobić.
Prześlij kartę gwarancyjną, datę wydania lokalu i zdjęcie usterki: w 24 h roboczych odpowiem, jakie zgłoszenia są potrzebne. Dołączę ofertę z ceną i terminem, a do jej akceptacji nic nie płacisz.
- Tajemnica adwokacka · OC
- Kancelaria w Lublinie · zdalnie w całej Polsce
- Praktyka wyłącznie w prawie nieruchomości
- adw. dr Maciej Muzyka · LUB/ADW/1702