Darowizna nieruchomości: przepisanie mieszkania w rodzinie i odwołanie darowizny
Chcesz przepisać mieszkanie lub działkę na dziecko albo cofnąć darowiznę, której dziś żałujesz? Darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego, a najbliższa rodzina nie płaci od niej podatku (art. 890 § 1 k.c., art. 4a u.p.s.d.). Przygotowuję darowiznę z zabezpieczeniem darczyńcy, a po rażącej niewdzięczności obdarowanego odwołuję ją na piśmie i prowadzę sprawę o zwrot.
Jak przepisać mieszkanie na dziecko i kiedy można cofnąć darowiznę?
Przepisanie mieszkania to umowa darowizny w formie aktu notarialnego (art. 890 § 1 i art. 158 k.c.). Najbliższa rodzina jest zwolniona z podatku i przy akcie nie składa zgłoszenia do urzędu skarbowego (art. 4a u.p.s.d.). Cofnąć darowiznę możesz z powodu rażącej niewdzięczności, pisemnie, w ciągu roku od dowiedzenia się o niej (art. 898–900 k.c.).
| Forma | Akt notarialny; wniosek o wpis do księgi wieczystej składa notariusz najpóźniej w dniu aktu (art. 158 k.c., art. 92 § 4 Prawa o notariacie) |
|---|---|
| Zwolnienie z podatku | Małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym, macocha; nie zięć, synowa ani teściowie (art. 4a ust. 1 u.p.s.d.) |
| Opłata sądowa (nie honorarium) | 200 zł od wniosku o wpis własności, przy udziale część proporcjonalna, najmniej 100 zł (art. 42 ust. 1–2 u.k.s.c.); 150 zł przy nieruchomości rolnej do 5 ha (art. 43 pkt 2 u.k.s.c.) |
| Odwołanie | Na piśmie, w ciągu 1 roku od dowiedzenia się o niewdzięczności; bez notariusza i bez zgody obdarowanego (art. 899 § 3 i art. 900 k.c.) |
| Zachowek | Darowiznę dolicza się do spadku przy obliczaniu zachowku, z wyjątkami z art. 994 k.c. (art. 993 § 1 k.c.) |
Co zmienia przepisanie mieszkania na dziecko
Umowa darowizny nieruchomości zawarta w akcie notarialnym od razu przenosi własność (art. 155 § 1 k.c.): od podpisu właścicielem jest obdarowany, nie Ty. Dlatego przed aktem ustalamy trzy rzeczy. Gdzie będziesz mieszkać: służebność mieszkania obciąża nieruchomość i wygasa najpóźniej z Twoją śmiercią (art. 296 i 299 k.c.). Kto może kiedyś żądać zachowku od obdarowanego (art. 1000 § 1 k.c.). Czy mieszkanie wejdzie do majątku wspólnego obdarowanego i jego małżonka: co do zasady nie, chyba że w umowie postanowisz inaczej (art. 33 pkt 2 k.r.o.).
Przepisujesz mieszkanie na dziecko albo żałujesz darowizny
- Syn albo córka, którym przepisałeś mieszkanie, zachowali się wobec Ciebie rażąco niewdzięcznie — termin na odwołanie biegnie od dnia, w którym się o tym dowiedziałeś (art. 899 § 3 k.c.).
- Chcesz przepisać mieszkanie lub działkę na syna albo córkę — potrzebny jest akt notarialny (art. 890 § 1 k.c.); przed podpisem ustalamy, gdzie zamieszkasz.
- Boisz się, że po podpisie zostaniesz bez dachu nad głową — obdarowany może w akcie ustanowić dla Ciebie służebność mieszkania (art. 245 § 2 i art. 296 k.c.).
- Chcesz darować mieszkanie synowej, zięciowi albo komuś spoza rodziny — zwolnienie ich nie obejmuje; podatek zależy od grupy podatkowej (art. 14 u.p.s.d.), a pobiera go notariusz przy akcie (art. 18 u.p.s.d.).
- Po przepisaniu mieszkania brakuje Ci na utrzymanie — obdarowany dostarcza Ci środków w granicach wzbogacenia albo zwalnia się, zwracając jego wartość (art. 897 k.c.).
Co robię przed aktem u notariusza i po odwołaniu
- 1Sprawdzam księgę wieczystą i ustalam z Tobą założenia umowy: całość czy udział, majątek osobisty obdarowanego (art. 33 pkt 2 k.r.o.).
- 2Projektuję służebność mieszkania: które pomieszczenia, kogo przyjmiesz do mieszkania (art. 301 § 1 k.c.) i czy po Twojej śmierci służebność będzie przysługiwać małżonkowi (art. 301 § 2 k.c.).
- 3Pokazuję, jak darowizna wpłynie na przyszły zachowek pozostałych dzieci (art. 993–994 k.c.).
- 4Przygotowuję pisemne oświadczenie o odwołaniu i doręczam je obdarowanemu tak, żeby datę doręczenia dało się udowodnić (art. 900 k.c.).
- 5Gdy obdarowany nie oddaje nieruchomości, składam pozew o zwrot (art. 898 § 2 k.c.); prawomocny wyrok zastępuje jego oświadczenie (art. 64 k.c.).
- 6Bronię obdarowanego: sprawdzam termin, przebaczenie (art. 899 § 1 k.c.) i wyłączenie z art. 902 k.c., a gdy odwołują spadkobiercy darczyńcy, także warunki z art. 899 § 2 k.c.
Od opisu sprawy do wpisu obdarowanego w księdze wieczystej
- 1
Opisujesz w formularzu, co i komu chcesz darować albo co zrobił obdarowany i kiedy się o tym dowiedziałeś. W ciągu 24 h roboczych bezpłatnie odpisuję, co trzeba zrobić (np. akt ze służebnością albo oświadczenie o odwołaniu), i wysyłam ofertę z ceną i terminem.
- 2
Uzgadniam z notariuszem treść umowy i służebności mieszkania, a projekt aktu czytam przed terminem podpisu.
- 3
Podpisujesz akt. Od tej chwili właścicielem jest obdarowany (art. 155 § 1 k.c.); wykonaną darowiznę odwołasz jednostronnie z powodu rażącej niewdzięczności (art. 898 § 1 k.c.).
- 4
Po akcie sprawdzam w księdze wieczystej, czy sąd wpisał obdarowanego jako właściciela i Twoją służebność mieszkania.
Darowizna nieruchomości: najczęstsze pytania.
Darowizna nieruchomości: podstawa prawna.
- art. 155 § 1, 158, 244 § 1, 245 § 2, 296, 299, 301 i 890 § 1 k.c. — Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): umowa darowizny, forma aktu notarialnego, przejście własności, służebność mieszkania
- art. 64, 405–406, 897–900, 902, 924, 993–994 i 1000 k.c. — Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): niedostatek darczyńcy, odwołanie darowizny i zwrot, darowizna a zachowek
- art. 4a, 14 i 18 u.p.s.d. — Ustawa o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. 2026 poz. 478): zwolnienie najbliższej rodziny, brak zgłoszenia przy akcie notarialnym, grupy podatkowe, notariusz jako płatnik
- art. 42 ust. 1–2, art. 43 pkt 2 i art. 45 ust. 2 u.k.s.c. — Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228): opłata od wniosku o wpis własności (także nieruchomości rolnej do 5 ha) i osobno służebności
- art. 5 § 1 i 3, art. 7 § 2 i art. 92 § 4 Prawa o notariacie — Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614): taksa notarialna, pobranie opłaty sądowej i wniosek notariusza o wpis do księgi wieczystej
- art. 33 pkt 2 k.r.o. — Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. 2026 poz. 236): darowizna w majątku osobistym obdarowanego
Stan prawny na 10.10.2026. Aktualizacja: 10.10.2026. Autor: adw. dr Maciej Muzyka.
Darowizna nieruchomości: co przesłać do wstępnej analizy.
- Numer księgi wieczystej albo odpis księgi, jeśli masz
- Projekt aktu i termin u notariusza, jeśli już są
- Przy odwołaniu: akt darowizny, jeśli masz, i opis zachowań obdarowanego z datami, w tym data, kiedy się o nich dowiedziałeś
- Wiadomości, pisma albo zgłoszenia, które dokumentują te zachowania, jeśli są
Nie masz wszystkich dokumentów? Napisz, co masz. Do wstępnej analizy i oferty zwykle wystarczy kilka zdań i jeden dokument. Wstępna analiza nie jest opinią prawną ani pełnym sprawdzeniem dokumentów; szczegółowa analiza to zakres oferty.
Obsługa transakcji i umowy
Bezpłatnie
powiem, co
trzeba zrobić.
Napisz, komu chcesz darować mieszkanie albo co zrobił obdarowany, a w ciągu 24 h roboczych bezpłatnie wskażę pierwszy krok. Razem z odpowiedzią dostajesz ofertę z ceną i terminem; do jej akceptacji nic nie płacisz.
- Tajemnica adwokacka · OC
- Kancelaria w Lublinie · zdalnie w całej Polsce
- Praktyka wyłącznie w prawie nieruchomości
- adw. dr Maciej Muzyka · LUB/ADW/1702