Obsługa prawna sprzedaży nieruchomości: dokumenty, umowa i zapłata przed wydaniem kluczy
Sprzedajesz mieszkanie, dom albo działkę i nie wiesz, co zanieść do notariusza ani kiedy wydać klucze? Do aktu przygotuj dokument tożsamości, numer księgi wieczystej, jeśli jest założona, i dokument, z którego masz nieruchomość. Kompletuję dokumenty i ustawiam zapłatę tak, żeby cena była u Ciebie przed wydaniem nieruchomości.
Jakie dokumenty do notariusza przy sprzedaży mieszkania albo działki?
Podstawą jest dokument, z którego masz nieruchomość: po zakupie albo darowiźnie akt notarialny. Po spadku jest nim stwierdzenie nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia, bo tylko nimi wykażesz kupującemu swoje prawa (art. 1027 k.c.).
| Forma umowy | akt notarialny (art. 158 k.c.); własności nie przeniesiesz pod warunkiem zapłaty (art. 157 § 1 k.c.) |
|---|---|
| Mieszkanie ze spadku | stwierdzenie nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia (art. 1027 k.c.) |
| Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu | też akt notarialny; jego wypis notariusz przesyła spółdzielni (art. 17² ust. 4 u.s.m.) |
| Zabezpieczenie zapłaty | depozyt notarialny, jeśli notariusz go przyjmie (art. 108 § 1 Prawa o notariacie), albo poddanie się kupującego egzekucji co do ceny (art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.) |
| Rękojmia sprzedającego | wady fizyczne nieruchomości stwierdzone w 5 lat od wydania (art. 568 § 1 k.c.), bez wad, o których kupujący wiedział przy zawarciu umowy (art. 557 § 1 k.c.) |
| Opłata sądowa (nie honorarium) | 100 zł od wniosku o wykreślenie hipoteki (art. 46 w zw. z art. 42 ust. 1 u.k.s.c.); stan na 10.10.2026 |
Gdzie sprzedający ryzykuje najwięcej: między podpisem a przelewem
Akt sporządza notariusz, który ma czuwać nad słusznymi interesami obu stron (art. 80 § 2 Prawa o notariacie), a nie tylko Twoimi. Twoje główne ryzyko: z podpisem własność przechodzi na kupującego (art. 155 § 1 k.c.), a cena może jeszcze nie być na koncie. Dlatego zapłatę, kredyt kupującego i spłatę Twojej hipoteki ustalam przed terminem u notariusza.
Sprzedaję mieszkanie: kiedy warto mieć prawnika po swojej stronie
- Kupujący chce kluczy przed zapłatą albo proponuje przelew po akcie. — Bez zapisu w umowie zapłata i wydanie powinny nastąpić jednocześnie (art. 488 § 1 k.c.). Wpisujemy do aktu, że wydajesz nieruchomość po wpływie całej ceny.
- Kupujący płaci z kredytu, a bank wypłaci pieniądze dopiero po akcie. — Wpisujemy do aktu termin wypłaty, a kupujący poddaje się egzekucji co do ceny (art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.). Jeżeli nie zapłaci, nie potrzebujesz procesu, tylko klauzuli wykonalności (art. 776 k.p.c.).
- Na mieszkaniu jest Twój kredyt hipoteczny. — Hipoteka obciąża mieszkanie także po sprzedaży (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.), więc spłatę z ceny ustalamy w akcie.
- W mieszkaniu mieszka najemca. — Najem opisujemy w akcie, bo za wadę, o której kupujący wiedział przy zawarciu umowy, nie odpowiadasz z rękojmi (art. 557 § 1 k.c.).
Co przygotowuję przed aktem i co sprawdzam w projekcie
- 1Ustalam listę dokumentów według tego, skąd masz nieruchomość, i pomagam uzyskać brakujące.
- 2Przygotowuję albo poprawiam umowę przedwstępną: cena, zadatek, data aktu, warunek kredytu kupującego.
- 3Uzgadniam z kupującym i notariuszem sposób zapłaty: depozyt notarialny, wpłatę przed wydaniem albo poddanie się egzekucji co do ceny.
- 4Przy hipotece ustalam z Twoim bankiem kwotę do spłaty i rachunek, na który trafi ta część ceny.
- 5Czytam projekt aktu przed terminem: zapłata, wydanie, ujawnione wady i obciążenia. Na życzenie jestem przy podpisie.
Od umowy przedwstępnej do protokołu wydania kluczy
- 1
Opis sprzedaży. Piszesz, co sprzedajesz, skąd to masz (zakup, spadek, darowizna, spółdzielnia) i czy jest hipoteka. W 24 h roboczych odpisuję, co trzeba zrobić przed aktem, np. uzyskać stwierdzenie nabycia spadku albo ustalić spłatę kredytu z ceny, i wysyłam ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.
- 2
Umowa przedwstępna. Uzgadniamy cenę, zadatek i datę aktu. Jeżeli kupujący nie wykona umowy z przyczyn, za które odpowiada, możesz odstąpić i zatrzymać zadatek (art. 394 § 1 i 3 k.c.). Krok trudny do cofnięcia: jeżeli to Ty nie sprzedasz, kupujący może żądać dwukrotności zadatku (art. 394 § 1 k.c.).
- 3
Podpis aktu. Z podpisem własność przechodzi na kupującego (art. 155 § 1 k.c.), więc zabezpieczenie zapłaty musi być w akcie. Wniosek o wpis kupującego notariusz składa najpóźniej w dniu aktu (art. 92 § 4 Prawa o notariacie).
- 4
Wydanie. Klucze wydajesz po wpływie ceny, z protokołem i stanem liczników. Od wydania kupujący ma korzyści i ciężary mieszkania oraz niebezpieczeństwo jego przypadkowej utraty lub uszkodzenia (art. 548 § 1 k.c.). Po spłacie kredytu pilnuję wykreślenia hipoteki.
Sprzedaż nieruchomości: najczęstsze pytania.
Sprzedaż nieruchomości: podstawa prawna.
- art. 99 § 1, art. 155 § 1, art. 157 § 1, art. 158, art. 199, art. 394, art. 462 § 1, art. 488 § 1, art. 548 § 1, art. 557 § 1, art. 568 § 1, art. 678 § 1, art. 679 § 1, art. 1027, art. 1035, art. 1037 § 1 — Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): Forma i skutek umowy, zadatek, zapłata i wydanie, rękojmia sprzedającego, najem przy sprzedaży, sprzedaż mieszkania ze spadku.
- art. 80 § 2, art. 85, art. 92 § 4, art. 108 — Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614): Obowiązki notariusza wobec obu stron, tożsamość stron, wniosek o wpis, depozyt notarialny.
- art. 776, art. 777 § 1 pkt 4 — Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468): Poddanie się kupującego egzekucji co do ceny i klauzula wykonalności.
- art. 65 ust. 1, art. 94, art. 100 — Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066): Hipoteka przy sprzedaży, jej wygaśnięcie po spłacie i obowiązek banku.
- art. 17² ust. 4 — Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 889): Forma sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
- art. 42 ust. 1, art. 46 — Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228): Opłata od wniosku o wykreślenie hipoteki.
Stan prawny na 10.10.2026. Aktualizacja: 10.10.2026. Autor: adw. dr Maciej Muzyka.
Sprzedaż nieruchomości: co przesłać do wstępnej analizy.
- Numer księgi wieczystej, jeśli jest założona.
- Dokument, z którego masz nieruchomość: akt zakupu lub darowizny, stwierdzenie nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia.
- Informacja z banku o kwocie do spłaty, jeśli jest hipoteka.
- Umowa przedwstępna albo projekt aktu, jeśli już są.
- Umowa najmu, jeśli w mieszkaniu ktoś mieszka.
Nie masz wszystkich dokumentów? Napisz, co masz. Do wstępnej analizy i oferty zwykle wystarczy kilka zdań i jeden dokument. Wstępna analiza nie jest opinią prawną ani pełnym sprawdzeniem dokumentów; szczegółowa analiza to zakres oferty.
Kompleksowa obsługa sprzedaży nieruchomości: poradniki.
Obsługa transakcji i umowy
Bezpłatnie
powiem, co
trzeba zrobić.
Napisz, co sprzedajesz, skąd to masz i czy jest na tym hipoteka. W 24 h roboczych odpiszę, co trzeba przygotować przed aktem, i prześlę ofertę z ceną i terminem; do jej akceptacji nic nie płacisz.
- Tajemnica adwokacka · OC
- Kancelaria w Lublinie · zdalnie w całej Polsce
- Praktyka wyłącznie w prawie nieruchomości
- adw. dr Maciej Muzyka · LUB/ADW/1702