Obszar praktyki

Transakcje i umowy

Kupujesz, sprzedajesz albo przepisujesz mieszkanie w rodzinie i nie wiesz, czy umowa od drugiej strony Cię chroni? Obsługa prawna transakcji nieruchomości to projekt umowy, negocjacje i sprawdzenie aktu notarialnego przed podpisem, wyłącznie w Twoim interesie. Wskazuję, która z sześciu usług pasuje do Twojej sytuacji, i zaczynam przed zadatkiem albo przed terminem u notariusza.

Usługi w tym obszarze

Transakcje nieruchomościami: rodzaje spraw.

Kompleksowa obsługa zakupu nieruchomościProwadzę Cię od oferty, przez umowy, po akt notarialny.Kompleksowa obsługa sprzedaży nieruchomościPrzygotowanie dokumentów, umowy i bezpieczne sfinalizowanie sprzedaży.Negocjacje na rynku nieruchomościWsparcie prawne w rozmowach z deweloperem, sprzedającym lub najemcą.Umowa dożywocia, renta, odwrócona hipotekaBezpieczne przekazanie nieruchomości w zamian za opiekę lub dożywotnią rentę.Darowizna nieruchomości i jej odwołaniePrzekazanie w rodzinie — i co zrobić, gdy darowiznę trzeba cofnąć.Flip mieszkania — zakup i odsprzedażOkazja spadkowa, zadłużona, z licytacji? Sprawdzam ją przed zadatkiem i prowadzę zakup oraz sprzedaż tak, żeby zysk został u Ciebie.
Powiązane sprawy z innych obszarów
Audyt stanu prawnego nieruchomościPełny prawny „rentgen” działki, domu lub mieszkania — zanim podpiszesz.ZachowekDochodzenie i obrona — ile realnie się należy i czy da się obniżyć.Uregulowanie stanu prawnego nieruchomościBłędne wpisy, brak księgi, nieuregulowany spadek, granice — porządkuję papiery.
1W skrócie

Po co prawnik przy zakupie albo sprzedaży, skoro akt sporządza notariusz?

Notariusz ma czuwać nad słusznymi interesami wszystkich stron aktu, a nie tylko Twoimi (art. 80 § 2 Prawa o notariacie). Pracuję wyłącznie dla Ciebie i zaczynam wcześniej: przed zadatkiem, przy projekcie umowy i w negocjacjach. Akt notarialny jest obowiązkowy przy sprzedaży, darowiźnie i dożywociu nieruchomości (art. 158 k.c.); którą usługę wybrać, pokazuje tabela.

Boisz się zapłacić, zanim trafisz do księgi wieczystejnotariusz składa wniosek o wpis Twojej własności nie później niż w dniu aktu (art. 92 § 4 Prawa o notariacie). Usługa: Kompleksowa obsługa zakupu nieruchomości
Sprzedajesz i chcesz pieniędzy przed wydaniem kluczybez innego zapisu w umowie cenę i klucze strony wymieniają w tym samym czasie (art. 488 § 1 k.c.). Usługa: Kompleksowa obsługa sprzedaży nieruchomości
Druga strona przysłała swój projekt umowyumowa powstaje dopiero po uzgodnieniu każdego negocjowanego punktu (art. 72 § 1 k.c.). Usługa: Negocjacje na rynku nieruchomości
Przepisujesz mieszkanie na dziecko albo chcesz cofnąć darowiznędarowiznę odwołasz, jeżeli obdarowany dopuścił się wobec Ciebie rażącej niewdzięczności (art. 898 § 1 k.c.). Usługa: Darowizna nieruchomości i jej odwołanie
Oddajesz mieszkanie w zamian za opiekę do końca życianabywca dostaje je obciążone prawem dożywocia (art. 910 § 1 k.c.). Usługa: Umowa dożywocia, renta, odwrócona hipoteka
Kupujesz mieszkanie do remontu i odsprzedażysprzedając, odpowiadasz wobec kupującego z rękojmi za wady (art. 556 k.c.). Usługa: Flip mieszkania — zakup i odsprzedaż
2Na czym to polega

Umowa sprzedaży mieszkania to podział ryzyka, nie formalność

Umowa dotycząca nieruchomości rozstrzyga na lata, kto traci zadatek, kto płaci karę za opóźnienie, kto odpowiada za wady i co się dzieje, gdy bank nie da kredytu albo druga strona zmieni zdanie. Większość sporów, które trafiają do mnie później, wynika z jednego niedopisanego zdania. Dlatego pracuję na etapie, gdy to zdanie można jeszcze dopisać. Umowa sprzedaży, darowizny albo dożywocia co do zasady przenosi własność już przy podpisie aktu (art. 155 § 1 k.c.), więc każde ustalenie musi trafić do projektu przed terminem u notariusza.

3Czy to Twoja sytuacja

Termin u notariusza się zbliża, a Ty nie wiesz, co podpisujesz

  • Notariusz wyznaczył termin aktu, a Ty jeszcze nie przeczytałeś projektu. — Przed podpisem notariusz odczyta akt i sprawdzi, czy rozumiesz jego treść (art. 94 § 1 Prawa o notariacie). Poprawki wysyłam mu wcześniej, żeby dzień aktu nie był dniem negocjacji.
  • Masz wpłacić zadatek przy podpisaniu umowy przedwstępnej. — Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, a jedna strona jej nie wykona, druga może odstąpić i zatrzymać otrzymany zadatek albo, jeśli sama go dała, żądać zwrotu dwukrotności (art. 394 § 1 k.c.). Gdy za niewykonanie nie odpowiada żadna strona, zadatek wraca (art. 394 § 3), a zaliczki ten przepis w ogóle nie dotyczy.
  • Zakup zależy od kredytu, sprzedaży innego mieszkania albo decyzji urzędu. — Warunek wpisujemy do umowy zobowiązującej, bo samej własności nieruchomości nie przenosi się pod warunkiem (art. 157 k.c.).
  • Rodzice chcą przepisać na Ciebie mieszkanie i mieszkać w nim do końca życia. — Dożywocie co do zasady obejmuje mieszkanie dla rodziców i obciąża lokal także po jego sprzedaży (art. 908 § 1 i art. 910 k.c.). Prawo do konkretnego lokalu daje służebność mieszkania: przy dożywociu wchodzi do treści tego prawa (art. 908 § 2), przy darowiźnie ustanawia się ją osobno (art. 296 i 301 k.c.).
4Koszty u notariusza (nie honorarium)

Podatek, opłata sądowa i taksa przy sprzedaży, darowiźnie i dożywociu

  • Sprzedaż — PCC 2% wartości rynkowej, płaci kupujący (art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a u.p.c.c.). Co do zasady bez PCC, jeżeli sprzedaż jest opodatkowana VAT, np. zakup od dewelopera (art. 2 pkt 4 lit. a). Zwolniona jest też osoba fizyczna, która kupuje mieszkanie albo dom i nie miała dotąd mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do nich, także w udziale; nie przeszkadza udział do 50% nabyty w spadku (art. 9 pkt 17).
  • Umowa dożywocia — nabywca mieszkania albo domu płaci PCC 2% jego wartości rynkowej (art. 4 pkt 4, art. 6 ust. 1 pkt 4 i art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.c.c.).
  • Darowizna — najbliższa rodzina (m.in. dzieci, rodzice, rodzeństwo, małżonek) nie płaci podatku od spadków i darowizn, a przy akcie notarialnym nie zgłasza darowizny do urzędu skarbowego (art. 4a ust. 1 i ust. 4 pkt 2 u.p.s.d.).
  • Opłata sądowa (nie honorarium) — wniosek o wpis Ciebie jako właściciela w księdze wieczystej kosztuje 200 zł, a dla nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha 150 zł (art. 42 ust. 1 i art. 43 pkt 2 u.k.s.c.). Opłatę pobiera notariusz przy akcie (art. 7 § 2 Prawa o notariacie). Stan na 10.10.2026.
  • Wynagrodzenie notariusza (taksa) — ustalasz je z notariuszem, najwyżej do maksymalnej stawki taksy dla danej czynności (art. 5 § 1 Prawa o notariacie). Kwot nie podaję, bo to nie opłata publiczna.
5Najczęstsze pytania

Transakcje nieruchomościami: najczęstsze pytania.

Tak, i musi, jeżeli czynność byłaby sprzeczna z prawem (art. 81 Prawa o notariacie). Na pisemne żądanie złożone w tygodniu od odmowy notariusz sporządza uzasadnienie (art. 82). Na odmowę przysługuje zażalenie do sądu okręgowego (art. 83 § 1). Dlatego dokumenty uzgadniam z notariuszem przed terminem.
6Podstawa prawna

Transakcje nieruchomościami: podstawa prawna.

Stan prawny na 10.10.2026. Aktualizacja: 10.10.2026. Autor: adw. dr Maciej Muzyka.

Poradniki

Obsługa transakcji i umowy: poradniki.

Rynek nieruchomości

Jawne ceny nieruchomości: czy każdy może sprawdzić, za ile kupiłeś mieszkanie?

24 lutego 2026·3 min czytania
Bezpłatna wstępna analiza

Bezpłatnie
powiem, co
trzeba zrobić.

Opisz, co kupujesz, sprzedajesz albo przekazujesz w rodzinie, i podaj datę u notariusza, jeżeli już jest. W 24 h roboczych bezpłatnie odpiszę, której usługi potrzebujesz (sprawdzenie projektu aktu, nowa umowa czy negocjacje), i wyślę ofertę z ceną i terminem; do akceptacji oferty nic nie płacisz.

G5,0 · 64 opinie w Google
  • Tajemnica adwokacka
  • Cała Polska, zdalnie
  • Oferta z ceną i terminem
Bezpłatnie · w 24 h

Wstępna analiza sprawy

Opisz, z czym się mierzysz. Odpiszę, co trzeba zrobić — audyt, pismo czy sprawa sądowa — i prześlę ofertę z ceną i terminem.

Załączniki (opcjonalnie — umowa, KW, decyzja, protokół, zdjęcia)

Nie masz wszystkich dokumentów? Napisz, co masz. Do wstępnej analizy i oferty zwykle wystarczy kilka zdań i jeden dokument.

Jak mam się odezwać?

Wysyłając formularz, przekazujesz mi dane w celu odpowiedzi na sprawę. Administratorem danych jest adw. dr Maciej Muzyka — szczegóły w polityce prywatności. Sprawę obejmuje tajemnica adwokacka; kancelaria ma ubezpieczenie OC adwokata.

Analiza i oferta w 24 h robocze. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Wolisz mailem? Wyślij opis i dokumenty na maciej.muzyka@mecenasodnieruchomosci.pl.

  • Tajemnica adwokacka · OC
  • Kancelaria w Lublinie · zdalnie w całej Polsce
  • Praktyka wyłącznie w prawie nieruchomości
  • adw. dr Maciej Muzyka · LUB/ADW/1702
+48 884 784 984