TBS / SIM i kooperatywy mieszkaniowe: umowa kooperatywy, grunt od gminy, czynsz i partycypacja
Chcesz z innymi rodzinami zbudować dom bez dewelopera albo zarządzasz SIM lub TBS? Kooperatywę mieszkaniową zakładają co najmniej 3 osoby fizyczne, które podpisują umowę u notariusza (art. 4 ust. 2, art. 5 ust. 2 u.k.m.). Piszę umowę kooperatywy, sprawdzam umowę zakupu gruntu od gminy i przygotowuję dokumenty SIM i TBS.
Jak założyć kooperatywę mieszkaniową?
Podpisujecie u notariusza umowę kooperatywy albo umowę spółki cywilnej z nazwą „kooperatywa mieszkaniowa” (art. 5, art. 7 u.k.m.). Umowa kooperatywy określa m.in. finansowanie i rozliczenie budowy, reprezentację oraz zasady przystąpienia i odstąpienia członka (art. 6 ust. 1 u.k.m.). Umowa spółki cywilnej wskazuje m.in. inwestycję, planowaną liczbę lokali i udziały na wypadek rozwiązania (art. 7 pkt 2 u.k.m.).
| Ile osób | Co najmniej 3, tylko osoby fizyczne (art. 4 ust. 2 u.k.m.) |
|---|---|
| Forma umowy | Akt notarialny (art. 5 ust. 2 u.k.m.) |
| Długi inwestycji | Członkowie odpowiadają solidarnie (art. 6 ust. 2 u.k.m.; w spółce cywilnej art. 864 k.c.) |
| Wpłaty członków | Rachunek powierniczy, chyba że umowa stanowi inaczej; bez ochrony Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (art. 8 pkt 1, art. 10 u.k.m.) |
| Zostały 2 osoby | Umowa wygasa po 6 miesiącach, jeżeli nikt nie dołączy; nie dotyczy śmierci członka (art. 9 u.k.m.) |
| SIM: najem z dojściem do własności | Czynsz i miesięczne raty ceny; po zapłacie całej ceny własność lokalu przechodzi na najemcę (art. 19k ust. 1, art. 19l ust. 4 u.o.p.l.) |
Wspólna budowa dla siebie czy mieszkania na wynajem
Kooperatywa mieszkaniowa to co najmniej 3 osoby, które wspólnie kupują grunt i budują mieszkania albo domy dla siebie i swoich dzieci (art. 2 ust. 1 u.k.m.). Ustawa o kooperatywach obowiązuje od 1.03.2023 (art. 39 u.k.m.). SIM (społeczna inicjatywa mieszkaniowa) to spółka z o.o., spółka akcyjna albo spółdzielnia osób prawnych, która buduje mieszkania na wynajem (art. 23 ust. 1, art. 27 ust. 1 u.s.f.r.m.). TBS (towarzystwo budownictwa społecznego) utworzone przed wejściem w życie nowelizacji z 10.12.2020 r. traktuje się jak SIM (art. 24 ust. 5 u.s.f.r.m.).
Kiedy grupa, gmina albo SIM stawia Cię przed terminem
- Gmina ogłosiła przetarg na grunt dla kooperatyw, a Wy nie macie jeszcze umowy. — Ofertę składają członkowie działający już na podstawie umowy; jej kopię dołączacie do oferty (art. 13 ust. 2 pkt 1 lit. a, art. 14 ust. 3 pkt 2 lit. c u.k.m.).
- Najemca złożył w SIM wniosek o zmianę umowy z rozliczeniem partycypacji. — W 30 dni SIM przedstawia mu na piśmie warunki nowej umowy i daje co najmniej 30 dni na ich przyjęcie albo uwagi (art. 33db ust. 2 u.s.f.r.m.).
- Jeden z członków chce wyjść z kooperatywy w trakcie budowy. — Decydują zasady odstąpienia zapisane w umowie kooperatywy (art. 6 ust. 1 pkt 7 u.k.m.). Gdy zostaną 2 osoby, macie 6 miesięcy na znalezienie trzeciej, inaczej umowa wygaśnie (art. 9 ust. 1 u.k.m.).
- Wspólnicy SIM albo TBS chcą podnieść czynsz, a rada nadzorcza nie wydała opinii. — Bez opinii rady wyrażonej w uchwale zmiana stawki jest nieważna (art. 28 ust. 1b u.s.f.r.m.). Roczny czynsz to najwyżej 4% wartości odtworzeniowej lokalu z kredytu BGK (wnioski do 30.09.2009), a 5% przy finansowaniu zwrotnym albo w SIM z udziałem KZN (art. 28 ust. 2 u.s.f.r.m.).
Umowa grupy, przetarg gminy, umowy najmu w SIM
- 1Piszę umowę kooperatywy albo spółki cywilnej: wkłady, głosowanie, reprezentację, wejście i wyjście członka, rozliczenie budowy (art. 6, art. 7 u.k.m.).
- 2Przygotowuję ofertę do przetargu gminy z oświadczeniami członków i sprawdzam umowę zakupu gruntu: termin zakończenia budowy, prawo odkupu, raty, kary umowne (art. 12–14, art. 16, art. 19 u.k.m.).
- 3Dla SIM i TBS przygotowuję wzory umów najmu, partycypacji i kaucji oraz projekty uchwał o stawkach czynszu (art. 28, art. 29a, art. 32 u.s.f.r.m.).
- 4Przygotowuję warunki umowy z rozliczeniem partycypacji, które SIM przedstawia najemcy w 30 dni od jego wniosku (art. 33db ust. 2 u.s.f.r.m.).
Od umowy grupy do własnego mieszkania
- 1
Piszesz w formularzu, na jakim etapie jesteście. W 24 h roboczych odpisuję, od czego zacząć, np. od umowy grupy przed terminem przetargu, i wysyłam ofertę z ceną i terminem. Nic nie płacisz, dopóki nie przyjmiesz oferty.
- 2
Ustalam z grupą wkłady, głosowanie i skutki wyjścia członka. Potem podpisujecie umowę u notariusza (art. 5 ust. 2 u.k.m.).
- 3
Najważniejszy krok to zakup gruntu. Grunt od gminy kupujecie z zastrzeżeniem prawa odkupu (art. 19 ust. 1 u.k.m.), więc umowę sprawdzam przed podpisem.
- 4
Po zakończeniu budowy prowadzę wyodrębnienie lokali albo podział działki między członków (art. 11 ust. 1 u.k.m.).
Kooperatywa mieszkaniowa i SIM: najczęstsze pytania.
Kooperatywa mieszkaniowa i SIM: podstawa prawna.
- art. 2, art. 4–14, art. 16, art. 19, art. 27, art. 39 — Ustawa z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych (u.k.m.) (t.j. Dz.U. 2025 poz. 9): Członkowie, umowa kooperatywy i spółki cywilnej, solidarność, wpłaty, przetarg i zbycie gruntu gminy, prawo odkupu i pierwokupu.
- art. 23, art. 24 ust. 5, art. 27, art. 28, art. 29a, art. 32, art. 33db, art. 33dk — Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (u.s.f.r.m.) (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1242): SIM i dawne TBS, stawki czynszu i ich limit, partycypacja, jej zwrot i rozliczenie.
- art. 19k, art. 19l — Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (u.o.p.l.) (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725): Najem instytucjonalny z dojściem do własności.
- art. 366 § 1, art. 376 § 1, art. 864, art. 869 § 1 — Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (k.c.) (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): Solidarność dłużników; spółka cywilna jako forma kooperatywy i wystąpienie wspólnika.
Stan prawny na 10.10.2026. Aktualizacja: 10.10.2026. Autor: adw. dr Maciej Muzyka.
Kooperatywa mieszkaniowa i SIM: co przesłać do wstępnej analizy.
- Lista członków grupy i planowana liczba mieszkań albo domów, jeśli ją macie
- Ogłoszenie przetargu gminy albo oznaczenie działki, jeśli już jest
- Projekt umowy kooperatywy albo spółki cywilnej, jeśli powstał
- Dla SIM i TBS: umowa spółki albo statut i uchwała o stawkach czynszu
- Dla SIM: wniosek najemcy o rozliczenie partycypacji i jego umowa partycypacji
Nie masz wszystkich dokumentów? Napisz, co masz. Do wstępnej analizy i oferty zwykle wystarczy kilka zdań i jeden dokument. Wstępna analiza nie jest opinią prawną ani pełnym sprawdzeniem dokumentów; szczegółowa analiza to zakres oferty.
Podmioty profesjonalne rynku nieruchomości
Bezpłatnie
powiem, co
trzeba zrobić.
Opisz etap kooperatywy albo sprawę w SIM, a w 24 h roboczych odpiszę, czy zacząć od umowy, oferty do przetargu czy rozliczenia partycypacji. Razem z tym wyślę ofertę z ceną i terminem, a płacisz dopiero po jej przyjęciu.
- Tajemnica adwokacka · OC
- Kancelaria w Lublinie · zdalnie w całej Polsce
- Praktyka wyłącznie w prawie nieruchomości
- adw. dr Maciej Muzyka · LUB/ADW/1702