Biura nieruchomości i pośrednicy: umowa pośrednictwa, prowizja, AML
Klient ominął biuro, kwestionuje prowizję albo nie wiesz, czy Twoja procedura AML wystarczy? Obsługa prawna biura nieruchomości zaczyna się od ważnej umowy pośrednictwa (art. 180 ust. 3 u.g.n.) i od procedury AML dopasowanej do biura (art. 50 ustawy AML). Piszę wzory i procedury, dochodzę prowizji; pracuję z biurami na stałe albo przy jednej sprawie.
Czego wymagają przepisy od biura nieruchomości i jak chronić prowizję?
Prowizję chroni zapis w umowie pośrednictwa: u.g.n. nie reguluje wynagrodzenia pośrednika, więc transakcję z kupującym wskazanym przez biuro opisz w umowie wprost (art. 353¹ k.c.). Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej i ma w załączniku kopię polisy OC (art. 180 ust. 3, art. 181 ust. 3a u.g.n.); ustawa AML dokłada ocenę ryzyka i wewnętrzną procedurę (art. 27 i 50).
| Forma umowy pośrednictwa | Pisemna albo elektroniczna (kwalifikowany podpis elektroniczny), pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3 u.g.n., art. 78¹ § 1 k.c.) |
|---|---|
| Polisa OC | Obowiązkowa; kopię polisy aktualnej w dniu zawarcia umowy dołączasz do umowy; za brak OC kara od 2- do 5-krotności przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej (art. 181 ust. 3 i 3a, art. 198d u.g.n.) |
| AML przy najmie | Tylko gdy miesięczny czynsz wynosi co najmniej równowartość 10 000 euro według średniego kursu NBP (art. 2 ust. 1 pkt 18, art. 5 ustawy AML) |
| Obowiązki AML | Ocena ryzyka aktualizowana co najmniej co 2 lata, procedura wewnętrzna, środki bezpieczeństwa finansowego wobec klientów, przechowywanie dokumentów przez 5 lat (art. 27, 33, 49, 50 ustawy AML) |
| Kara za brak procedury AML | Do dwukrotności korzyści osiągniętej albo straty unikniętej dzięki naruszeniu, a gdy nie da się jej ustalić, do równowartości 1 000 000 euro; osobie odpowiedzialnej do 1 000 000 zł (art. 147 pkt 7, art. 150 ust. 2, art. 154 ust. 1 ustawy AML) |
Co przepisy wymagają od biura nieruchomości
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami to odpłatne wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów, m.in. nabycia, zbycia, najmu i dzierżawy nieruchomości (art. 179b u.g.n.). Ustawa o gospodarce nieruchomościami reguluje formę umowy, niekaralność, obowiązkowe OC i prawo wglądu do rejestrów (art. 180–181a), a zakres czynności zostawia umowie. O prowizji, wyłączności i transakcji po wygaśnięciu umowy decyduje więc przede wszystkim umowa, w granicach art. 353¹ i 385¹ k.c. Drugi filar to ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (ustawa AML): pośrednik jest w niej instytucją obowiązaną (art. 2 ust. 1 pkt 18).
Klient ominął biuro, podważa umowę, żąda polisy albo brakuje procedury AML
- Klient napisał, że nie dostał kopii polisy OC, i zapowiada wypowiedzenie umowy. — Wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym może, jeżeli po jego pisemnym wezwaniu nie przekażesz kopii polisy w 7 dni od otrzymania wezwania (art. 181 ust. 3a i 3b u.g.n.).
- Klient sprzedał mieszkanie kupującemu, którego przyprowadziłeś, ale już bez biura. — Warunki prowizji ustala umowa pośrednictwa (art. 180 ust. 3 u.g.n., art. 353¹ k.c.): czy obejmuje transakcję z osobą wskazaną przez biuro i przez jaki czas po wygaśnięciu umowy.
- Umowę z klientem zawarłeś zwykłym e-mailem albo kliknięciem „akceptuję”, bez podpisu własnoręcznego ani kwalifikowanego. — Umowa pośrednictwa bez formy pisemnej lub elektronicznej jest nieważna (art. 73 § 1 k.c., art. 180 ust. 3 u.g.n.).
- Klient, który jest konsumentem, podpisał Twój wzór, a teraz twierdzi, że zapis o prowizji go nie wiąże. — Zapis z wzorca uważa się w szczególności za nieuzgodniony indywidualnie, a uzgodnienie musi wykazać biuro (art. 385¹ § 3 i 4 k.c.). Nie wiąże konsumenta, gdy jest sprzeczny z dobrymi obyczajami i przy tym rażąco narusza jego interesy, chyba że jednoznacznie określa wynagrodzenie (art. 385¹ § 1 k.c.).
- Prowadzisz biuro sam i nie masz procedury AML albo masz wzór z internetu. — W jednoosobowej działalności za AML odpowiadasz Ty (art. 9 ustawy AML), a procedura ma pasować do Twojej działalności (art. 50 ust. 2).
Umowy, procedura AML i prowizja: co robię dla biura
- 1Piszę i poprawiam wzory umów pośrednictwa: forma, prowizja, wyłączność, transakcja z osobą wskazaną przez biuro; wzór dla konsumentów sprawdzam pod kątem art. 385¹ k.c.
- 2Przygotowuję ocenę ryzyka, procedurę AML i formularze środków bezpieczeństwa finansowego dla Twojego biura.
- 3Odpowiadam klientom, którzy kwestionują prowizję albo wypowiadają umowę; wzywam do zapłaty i prowadzę sprawę w sądzie.
- 4Przed publikacją oferty sprawdzam księgę wieczystą, plan miejscowy albo plan ogólny i opisuję w raporcie, co z nich wynika dla kupującego.
- 5W stałej współpracy odpowiadam na pytania z bieżących transakcji, np. o umowę rezerwacyjną albo wskazanie kupującego; czas odpowiedzi zapisujemy w ofercie.
Jak pracuję z biurem: od wzoru umowy do sporu o prowizję
- 1
Opisujesz w formularzu, jak pracuje biuro: wzór umowy, procedura AML, polisa OC, a przy sporze umowa z klientem.
- 2
W 24 h roboczych odpisuję, co w Twoim biurze trzeba zrobić najpierw, np. poprawić wzór, napisać procedurę AML albo wezwać klienta do zapłaty, i wysyłam ofertę z ceną i terminem. Ta odpowiedź nie jest przeglądem Twoich dokumentów. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.
- 3
Po akceptacji oddaję wzór umowy, polisę i procedurę AML z listą zmian i przepisem przy każdej zmianie.
- 4
Wdrożenie: procedurę AML przed wprowadzeniem akceptuje kadra kierownicza wyższego szczebla, a w jednoosobowym biurze Ty (art. 50 ust. 3, art. 9 ustawy AML). Nowy wzór umowy stosujesz od wybranego dnia.
- 5
Spór o prowizję: wezwanie do zapłaty z terminem, potem pozew. Pozwu nie wycofasz dowolnie: bez zgody klienta cofniesz go tylko do rozpoczęcia rozprawy, chyba że zrzekasz się roszczenia (art. 203 § 1 k.p.c.).
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami: najczęstsze pytania.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami: podstawa prawna.
- art. 179a–181a, 198d — Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399): Pośrednik, forma umowy, obowiązkowe OC i kopia polisy.
- art. 2 ust. 1 pkt 18, art. 5, 9, 27, 33, 49, 50, 147, 150, 154 — Ustawa z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644): Pośrednik jako instytucja obowiązana, procedura, kary.
- art. 73, 77², 78, 78¹, 353¹, 385¹ — Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): Forma umowy, swoboda umów, klauzule wobec konsumentów.
- art. 203 § 1 — Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468): Cofnięcie pozwu w sporze o prowizję.
Stan prawny na 10.10.2026. Aktualizacja: 10.10.2026. Autor: adw. dr Maciej Muzyka.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami: co przesłać do wstępnej analizy.
- Wzór umowy pośrednictwa, którego używasz (z wyłącznością i bez, jeśli masz dwa)
- Aktualna polisa OC pośrednika
- Procedura AML i ocena ryzyka, jeśli je masz
- Przy sporze: podpisana umowa z klientem, protokoły prezentacji i korespondencja z klientem oraz kupującym
- Wezwanie albo wypowiedzenie od klienta, jeśli je dostałeś
Nie masz wszystkich dokumentów? Napisz, co masz. Do wstępnej analizy i oferty zwykle wystarczy kilka zdań i jeden dokument. Wstępna analiza nie jest opinią prawną ani pełnym sprawdzeniem dokumentów; szczegółowa analiza to zakres oferty.
Biura nieruchomości i pośrednicy: poradniki.
Podmioty profesjonalne rynku nieruchomości
Bezpłatnie
powiem, co
trzeba zrobić.
Opisz, czy chodzi o wzór umowy, procedurę AML czy prowizję od konkretnej transakcji. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić w Twoim biurze, i prześlę ofertę z ceną i terminem; do akceptacji oferty nic nie płacisz.
- Tajemnica adwokacka · OC
- Kancelaria w Lublinie · zdalnie w całej Polsce
- Praktyka wyłącznie w prawie nieruchomości
- adw. dr Maciej Muzyka · LUB/ADW/1702