Obsługa prawna deweloperów: grunt, prospekt, umowy, DFG i posprzedaż
Kupujesz grunt pod budynek z mieszkaniami albo szykujesz start sprzedaży i chcesz mieć dokumenty zgodne z ustawą. Obsługa prawna dewelopera to przede wszystkim rachunek powierniczy i prospekt informacyjny gotowe przed ogłoszeniem sprzedaży (art. 7 i 20 ustawy deweloperskiej – u.d.). Potem przygotowuję umowy z nabywcami i procedurę odbioru, na stałe albo przy jednym przedsięwzięciu.
Co musisz przygotować, zanim podpiszesz z klientem pierwszą umowę rezerwacyjną?
Zanim ogłosisz sprzedaż lokali, musisz mieć umowę rachunku powierniczego, prospekt informacyjny i stronę z ceną za 1 m² każdego lokalu (art. 7 ust. 1, art. 19a ust. 1, art. 20 ust. 1 u.d.). Prospekt z załącznikami doręczasz klientowi bezpłatnie na trwałym nośniku przed umową rezerwacyjną (art. 21 u.d.). Jeżeli grunt ma hipotekę, potrzebujesz też zgody wierzyciela hipotecznego (np. banku) na przeniesienie lokali bez obciążenia albo jego zobowiązania do jej udzielenia (art. 25 ust. 1 pkt 1 u.d.).
| Od kiedy obowiązki | od podania do publicznej wiadomości, że zaczynasz oferować lokale i jesteś gotów zawierać umowy deweloperskie (art. 5 pkt 12 u.d.) |
|---|---|
| Cena w umowach zawartych od 13.02.2026 | mnożysz powierzchnię użytkową lokalu przez cenę za 1 m² i tak zapisujesz cenę w umowie (art. 5a u.d.) |
| Składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) | od każdej wpłaty nabywcy, najwyżej 1% przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym (art. 49 ust. 2 i 7 u.d.) |
| Sprzedaż bez rachunku albo prospektu | bez rachunku: grzywna, ograniczenie albo pozbawienie wolności do 2 lat (art. 57 u.d.); bez prospektu: grzywna (art. 58 u.d.) |
Za co odpowiadasz jako deweloper, od zakupu gruntu do ostatniego aktu
Ustawa deweloperska nie zaczyna się od budowy. Przedsięwzięcie deweloperskie obejmuje też nabycie praw do gruntu, projekt, pozwolenia i przygotowanie umów z nabywcami (art. 5 pkt 7 u.d.). Ustawa chroni osoby fizyczne, które kupują mieszkanie lub dom poza swoją działalnością gospodarczą (art. 5 pkt 5 u.d.). Postanowienie mniej korzystne dla nabywcy niż ustawa jest nieważne i zastępuje je przepis (art. 42 u.d.). Dlatego najpierw ustawiam to, czego wymaga ustawa, a potem to, co możesz uzgodnić z nabywcą: terminy, kary i zasady odbioru.
Kupujesz grunt, zmieniasz ofertę albo nabywca przysłał wezwanie
- Nabywca wyznaczył Ci 120 dni na przeniesienie własności, bo minął termin z umowy. — Po bezskutecznym upływie tych 120 dni może odstąpić i zachowuje karę umowną za opóźnienie (art. 43 ust. 3 u.d.). Środki wypłacone Ci z rachunku otwartego zwracasz w 30 dni od odstąpienia (art. 44 ust. 3 u.d.).
- Negocjujesz zakup działki pod budynek wielorodzinny. — Hipoteki i służebności gruntu wpiszesz potem do każdej umowy deweloperskiej (art. 35 ust. 1 pkt 3 u.d.), a prospekt podaje plan ogólny gminy i plan miejscowy dla terenu (załącznik do u.d.).
- W trakcie sprzedaży zmieniasz ceny, standard albo harmonogram. — Nową cenę publikujesz z datą, nie usuwając starych (art. 19a ust. 2 u.d.). Zmianę prospektu doręczasz przed umową, a w umowie deweloperskiej wyraźnie ją podkreślasz (art. 22 ust. 3, art. 35 ust. 2 u.d.).
- Sprzedajesz lokale usługowe albo biura w budynku z mieszkaniami. — Ustawa obejmuje lokal użytkowy kupowany razem z mieszkaniem w tym samym przedsięwzięciu (art. 2 ust. 2 u.d.). Jeżeli sam lokal użytkowy kupuje osoba fizyczna poza działalnością gospodarczą lub zawodową, przed umową przekazujesz jej na trwałym nośniku informację, że lokal nie jest mieszkalny, a jej wpłaty nie mają ochrony z ustawy (art. 28 u.d.).
Co przygotowuję i prowadzę dla dewelopera
- 1Sprawdzam grunt przed zakupem: księgę wieczystą, hipoteki, służebności i przeznaczenie terenu w planie, potem piszę umowę nabycia.
- 2Przygotowuję prospekt według wzoru ustawowego, harmonogram i treść strony z cenami za 1 m² (art. 19a, 20 i 24 u.d.).
- 3Piszę wzory umowy rezerwacyjnej, deweloperskiej i sprzedaży gotowych lokali i sprawdzam je pod kątem niedozwolonych postanowień umownych (art. 385¹ § 1 k.c.).
- 4Układam procedurę odbioru: wzór protokołu, wzór odpowiedzi na wady i kalendarz terminów z art. 41 u.d.
- 5Odpowiadam na wezwania nabywców i oświadczenia o odstąpieniu, a gdy pismo nie wystarcza, prowadzę sprawę w sądzie.
- 6Przy inwestycji komercyjnej piszę umowy najmu i sprzedaży lokali użytkowych.
Etap inwestycji, obowiązek z ustawy i ryzyko dla dewelopera
- Grunt — Przed każdą wypłatą z rachunku otwartego bank sprawdza Twój tytuł do gruntu (art. 17 ust. 4 pkt 1 lit. a u.d.). Bez zgody wierzyciela hipotecznego na przeniesienie lokali bez obciążenia albo jego zobowiązania do jej udzielenia nabywca może odstąpić w 60 dni od zawarcia umowy (art. 43 ust. 1 pkt 8 i ust. 5 u.d.).
- Start sprzedaży — Rachunek, prospekt i strona z cenami muszą być gotowe w dniu ogłoszenia sprzedaży (art. 5 pkt 12, art. 7 ust. 1, art. 19a ust. 1, art. 20 ust. 1 u.d.). Jeżeli cena przy umowie różni się od ceny ze strony, nabywca może żądać umowy po cenie dla siebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6 u.d.).
- Rezerwacja — Forma pisemna pod rygorem nieważności, opłata do 1% ceny z prospektu (art. 30 ust. 1, art. 32 ust. 2 u.d.). Jeżeli nie wykonasz umowy rezerwacyjnej, oddajesz opłatę w podwójnej wysokości (art. 34 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 u.d.).
- Umowa deweloperska — Akt notarialny z elementami z art. 35 ust. 1 u.d. Brak elementu albo niezgodność z prospektem daje nabywcy 30 dni na odstąpienie (art. 43 ust. 1 pkt 1–2 i ust. 2 u.d.).
- Budowa i wypłaty — Harmonogram ma co najmniej 4 etapy, każdy za 10–25% kosztów (art. 24 ust. 2 u.d.). Przy nieprawidłowościach bank wstrzymuje wypłatę do ich usunięcia (art. 17 ust. 7–8 u.d.).
- Odbiór i po sprzedaży — Na wady z protokołu odpowiadasz w 14 dni, inaczej uznaje się, że je uznałeś; uznane usuwasz w 30 dni od podpisania protokołu (art. 41 ust. 4–6 u.d.). Po przeniesieniu własności, w zakresie nieuregulowanym w art. 41, stosuje się odpowiednio przepisy k.c. o rękojmi przy sprzedaży (art. 41a u.d.).
Od opisu inwestycji do dokumentów przed ogłoszeniem sprzedaży
- 1
Opisujesz przedsięwzięcie: etap, liczbę lokali i dokumenty, które już masz.
- 2
W 24 h roboczych piszę Ci, od czego zacząć przy tym przedsięwzięciu, np. od przeglądu obecnych wzorów umów albo od pakietu dokumentów przed ogłoszeniem sprzedaży. Razem z tą odpowiedzią przesyłam ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.
- 3
Po akceptacji przygotowuję dokumenty w kolejności terminów. Przy stałej współpracy odpowiadam też na pisma nabywców i banku i poprawiam wzory po zmianach ustawy.
- 4
Krok nieodwracalny: ogłoszenie sprzedaży lokali. Od tej chwili musisz mieć rachunek i prospekt (art. 5 pkt 12, art. 7 ust. 1, art. 20 ust. 1 u.d.), dlatego dokumenty zamykamy przed tym dniem.
Obsługa deweloperów: najczęstsze pytania.
Obsługa deweloperów: podstawa prawna.
- art. 2, art. 5, art. 5a, art. 6–8, art. 16–17, art. 19a–25 — Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880): Zakres ustawy, rozpoczęcie sprzedaży, cena za 1 m², rachunek powierniczy, ceny na stronie, prospekt, harmonogram, zgoda wierzyciela hipotecznego.
- art. 28–44, art. 49, art. 57–58, art. 76 ust. 1 i 1a — Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880): Rezerwacja, umowa deweloperska, odbiór i wady, odstąpienie, składka na DFG, odpowiedzialność karna.
- art. 1 (art. 19b ust. 1 od 11.11.2026) — Ustawa z dnia 17 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1077): Dane o cenach w formie dokumentu elektronicznego.
- art. 385¹ — Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): Niedozwolone postanowienia we wzorach umów.
Stan prawny na 10.10.2026. Aktualizacja: 10.10.2026. Autor: adw. dr Maciej Muzyka.
Obsługa deweloperów: co przesłać do wstępnej analizy.
- Opis przedsięwzięcia: etap, liczba lokali, rodzaj zabudowy.
- Numer księgi wieczystej gruntu albo projekt umowy jego nabycia.
- Prospekt i harmonogram, jeśli już są.
- Obecne wzory umów rezerwacyjnej i deweloperskiej oraz protokołu odbioru.
- Pisma nabywców lub banku czekające na odpowiedź, z datą doręczenia.
Nie masz wszystkich dokumentów? Napisz, co masz. Do wstępnej analizy i oferty zwykle wystarczy kilka zdań i jeden dokument. Wstępna analiza nie jest opinią prawną ani pełnym sprawdzeniem dokumentów; szczegółowa analiza to zakres oferty.
Deweloperzy (mieszkaniowi i komercyjni): poradniki.
Podmioty profesjonalne rynku nieruchomości
Bezpłatnie
powiem, co
trzeba zrobić.
Opisz przedsięwzięcie i etap, na którym jesteś. W 24 h roboczych odpiszę, które dokumenty przygotować albo poprawić najpierw, a w tej samej wiadomości prześlę ofertę z ceną i terminem; do jej akceptacji nic nie płacisz.
- Tajemnica adwokacka · OC
- Kancelaria w Lublinie · zdalnie w całej Polsce
- Praktyka wyłącznie w prawie nieruchomości
- adw. dr Maciej Muzyka · LUB/ADW/1702