Inwestorzy instytucjonalni i fundusze (PRS): due diligence portfela i najem instytucjonalny
Kupujesz pakiet mieszkań na wynajem albo portfel z najemcami? Obsługa prawna PRS to due diligence (czyli sprawdzenie stanu prawnego) lokali i umów najmu, umowa nabycia i wzór najmu instytucjonalnego (art. 19f–19j u.o.p.l.). Pracuję przy jednej transakcji albo stale przy portfelu; zacznij od listy lokali w formularzu.
Co sprawdzić w due diligence portfela mieszkań na wynajem?
Każdy lokal osobno, potem portfel jako całość. Przy lokalu: księgę wieczystą i umowę najmu. Najem instytucjonalny musi być pisemny, na czas oznaczony i z aktem notarialnym najemcy (art. 19f ust. 2–3, art. 19g ust. 1 u.o.p.l.). Przy portfelu: umowy, w które wstąpisz (art. 678 § 1 k.c.), i zasady podwyżki czynszu (art. 19h ust. 2 u.o.p.l.).
| Kto zawiera najem instytucjonalny | Wynajmujący prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, także spółka (art. 19f ust. 1 u.o.p.l.) |
|---|---|
| Forma i czas trwania | Na piśmie pod rygorem nieważności, także zmiany; zawsze na czas oznaczony, bez przekształcenia po 10 latach (art. 19f ust. 2, art. 19g ust. 1 u.o.p.l.) |
| Zakup od dewelopera przez spółkę lub fundusz | Ani spółka, ani fundusz nie jest nabywcą w rozumieniu ustawy deweloperskiej; nabywcą jest tylko osoba fizyczna (art. 2 ust. 1, art. 5 pkt 5 u.d.) |
Co kupujesz, kiedy kupujesz mieszkania z najemcami
Portfel PRS (ang. private rented sector, czyli mieszkania na wynajem jednego profesjonalnego właściciela) to w prawie zbiór lokali i umów najmu. Każdy lokal może stanowić odrębną nieruchomość (art. 2 ust. 1 u.w.l.), więc badam go osobno. Najem instytucjonalny zawiera wynajmujący, który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali (art. 19f ust. 1 u.o.p.l.). Ustalam, czy sprzedający go stosował, bo od tego zależy droga odzyskania lokalu. W najmie instytucjonalnym po końcu umowy właściciel doręcza żądanie opróżnienia, a po bezskutecznym terminie składa do sądu wniosek o klauzulę wykonalności dla aktu notarialnego najemcy (art. 19i ust. 2–5 u.o.p.l.).
Kupujesz pakiet, budynek w budowie albo lokale z najemcami
- Deweloper proponuje Ci pakiet mieszkań w budynku, który dopiero powstaje (model forward). — Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.). Twoje roszczenie o przeniesienie własności może trafić do księgi wieczystej nieruchomości (art. 16 ust. 2 pkt 2 u.k.w.h.).
- Przejmujesz lokale, w których mieszkają już najemcy. — Wstępujesz w ich umowy (art. 678 § 1 k.c.). Najpierw ustalam, czy to najem instytucjonalny; jeżeli tak, sprawdzam formę pisemną, akt notarialny najemcy i kaucję do 6-krotności czynszu (art. 19f ust. 3 i 5, art. 19g ust. 1 u.o.p.l.).
- Wahasz się: kupić lokale (asset deal) czy udziały spółki, która je ma (share deal). — Przy share deal lokale zostają w spółce, więc badam także ją: umowy, zobowiązania i spory.
Co przygotowuję przed zakupem i po nim
- 1Przeglądam księgi wieczyste lokali i budynku: właściciela, hipoteki, służebności i roszczenia; przy share deal także spółkę celową.
- 2Sprawdzam każdą umowę najmu: formę, czas trwania, akt notarialny najemcy, kaucję i zasady podwyżki czynszu, w tabeli lokal po lokalu.
- 3Piszę i negocjuję umowę nabycia: warunki zawieszające, harmonogram płatności i zabezpieczenia wpłat.
- 4Przygotowuję wzór najmu instytucjonalnego dla portfela: umowę, projekt oświadczenia najemcy do aktu notarialnego i wzór żądania opróżnienia lokalu (art. 19i ust. 2–3 u.o.p.l.).
Jak pracujemy od listu intencyjnego do podpisu umowy
- 1
Opisujesz w formularzu portfel i strukturę transakcji. W 24 h roboczych odpisuję, jaki zakres badania ma sens (same umowy najmu albo także księgi i spółka), i wysyłam ofertę z ceną i terminem raportu. Do jej akceptacji nic nie płacisz.
- 2
Po akceptacji oferty udostępniasz dokumenty i dostajesz raport: tabelę lokali z ryzykami i listę zmian do umowy nabycia.
- 3
Zmiany z raportu negocjujemy przed pierwszą umową ze sprzedającym, także przedwstępną (art. 390 § 2 k.c.), a przy share deal przed umową zbycia udziałów.
Portfel mieszkań na wynajem: najczęstsze pytania inwestora.
Najem instytucjonalny: podstawa prawna.
- art. 19f–19j — Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725): Najem instytucjonalny: forma, kaucja, podwyżka czynszu, żądanie opróżnienia i klauzula wykonalności.
- art. 158, art. 390 § 2, art. 661 § 1, art. 678 § 1 — Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): Forma umowy nabycia, umowa przedwstępna, najem po zbyciu lokalu.
- art. 1 pkt 1, art. 2 ust. 1, art. 5 pkt 5 — Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880): Kogo i jakie wpłaty chroni ustawa deweloperska.
- art. 2 ust. 1 — Ustawa o własności lokali (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232): Lokal jako odrębna nieruchomość.
- art. 16 ust. 2 pkt 2 — Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066): Ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności.
Stan prawny na 10.10.2026. Aktualizacja: 10.10.2026. Autor: adw. dr Maciej Muzyka.
Portfel najmu: co przesłać do wstępnej analizy.
- Lista lokali z numerami ksiąg wieczystych albo numer księgi budynku
- Wzór umowy najmu i zestawienie najemców (czynsz, kaucja, koniec umowy), jeśli masz
- List intencyjny albo projekt umowy nabycia, jeśli już są
- Przy share deal: nazwa i numer KRS spółki, której udziały kupujesz
- Planowana data podpisu i termin wyłączności, jeśli go uzgodniłeś
Nie masz wszystkich dokumentów? Napisz, co masz. Do wstępnej analizy i oferty zwykle wystarczy kilka zdań i jeden dokument. Wstępna analiza nie jest opinią prawną ani pełnym sprawdzeniem dokumentów; szczegółowa analiza to zakres oferty.
Podmioty profesjonalne rynku nieruchomości
Bezpłatnie
powiem, co
trzeba zrobić.
Napisz, ile lokali obejmuje transakcja i kiedy chcesz podpisać umowę. W 24 h roboczych dostaniesz informację, co trzeba zbadać, oraz ofertę z ceną i terminem; do akceptacji oferty nic nie płacisz.
- Tajemnica adwokacka · OC
- Kancelaria w Lublinie · zdalnie w całej Polsce
- Praktyka wyłącznie w prawie nieruchomości
- adw. dr Maciej Muzyka · LUB/ADW/1702