Bezpieczny najem dla wynajmującego: umowa najmu okazjonalnego krok po kroku
Boisz się wynająć mieszkanie, bo lokator może przestać płacić i nie wyjść? Umowa najmu okazjonalnego z wymaganymi załącznikami, zgłoszona w urzędzie skarbowym w 14 dni, pozwala odzyskać mieszkanie bez procesu o eksmisję (art. 19a–19d u.o.p.l.). Piszę umowę i projekty załączników: oświadczenie najemcy dla notariusza, wskazanie lokalu i zgodę jego właściciela.
Czy najem okazjonalny naprawdę pozwala szybko pozbyć się lokatora, który nie płaci?
Tak, jeżeli umowa ma wszystkie załączniki i zgłosiłeś ją w urzędzie skarbowym w terminie (art. 19a ust. 2, art. 19b u.o.p.l.). Po zakończeniu najmu doręczasz najemcy żądanie opróżnienia lokalu z terminem co najmniej 7 dni (art. 19d ust. 3 pkt 3). Gdy najemca nie wyjdzie, sąd nadaje klauzulę wykonalności jego aktowi notarialnemu, bez procesu o eksmisję (art. 19d ust. 4).
| Kto może zawrzeć | Właściciel będący osobą fizyczną bez działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali; czas oznaczony, najwyżej 10 lat (art. 19a ust. 1 u.o.p.l.) |
|---|---|
| Załączniki do umowy | Akt notarialny, w którym najemca poddaje się egzekucji; wskazanie innego lokalu; zgoda jego właściciela albo osoby z tytułem prawnym do niego (art. 19a ust. 2 u.o.p.l.) |
| Termin zgłoszenia | 14 dni od rozpoczęcia najmu, w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania właściciela (art. 19b ust. 1 u.o.p.l.) |
| Kaucja | Najwyżej 6-krotność miesięcznego czynszu; zwrot w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu (art. 19a ust. 4 i 5 u.o.p.l.) |
| Wypowiedzenie za zaległości | Możliwe przy zwłoce za co najmniej 3 pełne okresy płatności, po pisemnym uprzedzeniu i miesięcznym terminie na zapłatę (art. 19e, art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l.) |
| Opłata sądowa (nie honorarium) | 50 zł od wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu najemcy (art. 71 pkt 1 u.k.s.c., stan na 10.10.2026) |
Co się zmienia, gdy lokator nie chce się wyprowadzić
Różnica między zwykłym a okazjonalnym najmem wychodzi dopiero wtedy, gdy lokator nie chce się wyprowadzić. Przy zwykłym najmie potrzebny jest pozew, a sąd w wyroku orzeka, czy lokatorowi przysługuje najem socjalny lokalu (art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, dalej: u.o.p.l.). Ile trwa taka sprawa, opisuję we wpisie o czasie eksmisji lokatora. Przy najmie okazjonalnym tytułem egzekucyjnym jest akt notarialny, w którym najemca poddał się egzekucji (art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.). Jeżeli zgłosiłeś umowę w terminie z art. 19b ust. 1, nie stosuje się przepisów o lokalu socjalnym i okresie ochronnym (art. 19e u.o.p.l.).
Wynajmujesz mieszkanie i boisz się lokatora, który nie płaci
- Najemca już się wprowadził, a umowy nikt jeszcze nie zgłosił. — Masz 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, nie od podpisu umowy (art. 19b ust. 1 u.o.p.l.). Ten termin już biegnie.
- Masz umowę „z internetu” z nagłówkiem „najem okazjonalny”. — Sam nagłówek nie chroni. Bez aktu notarialnego najemcy i bez zgłoszenia w terminie nie ma opróżnienia lokalu bez procesu (art. 19a ust. 2 pkt 1, art. 19b ust. 3 u.o.p.l.).
- Planujesz wynajem na kilka lat i chcesz podnosić czynsz. — Umowa trwa najwyżej 10 lat, a czynsz podniesiesz wyłącznie na warunkach z umowy (art. 19a ust. 1, art. 19c ust. 2 u.o.p.l.). Wpisuję je przed podpisem.
- Wynajmujesz kilka mieszkań w ramach firmy. — Jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, najem okazjonalny jest niedostępny, a możesz zawrzeć najem instytucjonalny (art. 19a ust. 1, art. 19f ust. 1 u.o.p.l.).
Co przygotowuję przed podpisem i po zakończeniu najmu
- 1Ustalam, który tryb jest dla Ciebie dostępny: okazjonalny, instytucjonalny albo zwykły. Przy kilku lokalach daję jeden wzór umowy dla kolejnych najemców.
- 2Piszę umowę w formie pisemnej, wymaganej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6 u.o.p.l.): czynsz, opłaty, podwyżki, kaucja, naprawy, wypowiedzenie.
- 3Przygotowuję projekt oświadczenia najemcy dla notariusza i wzór zgody właściciela wskazanego lokalu, na Twoje żądanie z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 19a ust. 2 pkt 3).
- 4Dołączam protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem lokalu i liczników do rozliczenia kaucji.
- 5Przygotowuję zgłoszenie do urzędu skarbowego z datą, do której trzeba je złożyć.
- 6Po zakończeniu najmu piszę żądanie opróżnienia lokalu (z urzędowo poświadczonym podpisem, art. 19d ust. 2) i wniosek o klauzulę wykonalności z załącznikami (art. 19d ust. 4 u.o.p.l.).
Sześć różnic między trzema umowami najmu mieszkania
- Kto wynajmuje — okazjonalny: osoba fizyczna bez działalności w zakresie wynajmowania lokali (art. 19a ust. 1 u.o.p.l.); instytucjonalny: osoba lub firma z taką działalnością (art. 19f ust. 1).
- Akt notarialny najemcy — okazjonalny i instytucjonalny: tak, z poddaniem się egzekucji (art. 19a ust. 2 pkt 1, art. 19f ust. 3); zwykły: nie, eksmisja idzie przez pozew.
- Lokal, do którego najemca się wyprowadzi — okazjonalny: tak, ze zgodą jego właściciela (art. 19a ust. 2 pkt 2 i 3); instytucjonalny: nie, a najemca przyjmuje do wiadomości brak prawa do najmu socjalnego lokalu i pomieszczenia tymczasowego (art. 19f ust. 3).
- Limit kaucji — 6-krotność czynszu przy okazjonalnym i instytucjonalnym (art. 19a ust. 4, art. 19f ust. 5); 12-krotność przy zwykłym (art. 6 ust. 1).
- Zgłoszenie do urzędu skarbowego — tylko przy okazjonalnym, w 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1).
- Termin w żądaniu opróżnienia lokalu — okazjonalny: co najmniej 7 dni (art. 19d ust. 3 pkt 3); instytucjonalny: co najmniej 14 dni (art. 19i ust. 3 pkt 3); zwykły: pozew i wyrok, którego od 1 listopada do 31 marca nie wykonuje się, jeżeli nie wskazano lokalu, z wyjątkami (art. 16–17).
Od wskazania lokalu do zgłoszenia w urzędzie skarbowym
- 1
Opisujesz w formularzu, co wynajmujesz, czy w ramach działalności i kiedy najemca się wprowadza. W 24 h roboczych odpisuję, co trzeba przygotować (np. nową umowę albo poprawki w Twoim wzorze), i przesyłam ofertę z ceną i terminem; do jej akceptacji nic nie płacisz.
- 2
Najemca wskazuje lokal, w którym zamieszka w razie egzekucji, i przynosi zgodę jego właściciela albo osoby, która ma do niego tytuł prawny (art. 19a ust. 2 pkt 2 i 3 u.o.p.l.).
- 3
Najemca składa u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji i opróżnieniu lokalu (art. 19a ust. 2 pkt 1).
- 4
Podpisujecie umowę z załącznikami i protokołem zdawczo-odbiorczym, a najemca wpłaca kaucję.
- 5
W 14 dni od rozpoczęcia najmu zgłaszasz umowę w urzędzie skarbowym i zachowujesz potwierdzenie do wniosku o klauzulę (art. 19b ust. 1, art. 19d ust. 4 pkt 3). Ustawa nie przewiduje przywrócenia tego terminu.
Pytania wynajmujących przed podpisaniem umowy
Najem okazjonalny: podstawa prawna.
- art. 6 ust. 1, 11 ust. 2, 14 ust. 1, 16, 17, 19a–19j, 25d — Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725): Najem okazjonalny i instytucjonalny: kto może zawrzeć, załączniki, kaucja, zgłoszenie, opróżnienie lokalu.
- art. 777 § 1 pkt 4 — Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468): Akt notarialny z poddaniem się egzekucji jako tytuł egzekucyjny.
- art. 71 pkt 1 — Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228): Opłata od wniosku o klauzulę wykonalności do aktu notarialnego.
Stan prawny na 10.10.2026. Aktualizacja: 10.10.2026. Autor: adw. dr Maciej Muzyka.
Najem okazjonalny: co przesłać do wstępnej analizy.
- Numer księgi wieczystej mieszkania, które chcesz wynająć albo już wynajmujesz
- Wzór umowy najmu, którego dziś używasz, jeśli masz
- Informacja, czy prowadzisz działalność gospodarczą i czy obejmuje wynajem lokali
- Planowana data rozpoczęcia najmu i wysokość czynszu
- Adres lokalu wskazanego przez najemcę, jeśli już go znasz
- Jeśli umowa już trwa: kopia oświadczenia najemcy złożonego u notariusza i dowód złożenia zgłoszenia w urzędzie skarbowym
Nie masz wszystkich dokumentów? Napisz, co masz. Do wstępnej analizy i oferty zwykle wystarczy kilka zdań i jeden dokument. Wstępna analiza nie jest opinią prawną ani pełnym sprawdzeniem dokumentów; szczegółowa analiza to zakres oferty.
Bezpieczny najem dla wynajmującego: poradniki.
Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Kompletny poradnik prawnika od nieruchomości
Ile trwa eksmisja lokatora bez tytułu prawnego? Kalendarz 2026
5 nielegalnych sposobów na wyrzucenie niechcianego lokatora – jak działają „czyściciele” i dlaczego to pułapka?
Najem nieruchomości
Bezpłatnie
powiem, co
trzeba zrobić.
Napisz, kiedy najemca ma się wprowadzić. W 24 h roboczych bezpłatnie odpiszę, które załączniki trzeba przygotować przed tym dniem, i prześlę ofertę z ceną i terminem; do jej akceptacji nic nie płacisz.
- Tajemnica adwokacka · OC
- Kancelaria w Lublinie · zdalnie w całej Polsce
- Praktyka wyłącznie w prawie nieruchomości
- adw. dr Maciej Muzyka · LUB/ADW/1702