Nieruchomości rolne (UKUR, KOWR): kto może kupić ziemię rolną
Chcesz kupić działkę rolną, np. pod dom, i nie wiesz, czy bez statusu rolnika w ogóle możesz? Co do zasady ziemię rolną kupuje tylko rolnik indywidualny (art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Nieruchomość mniejszą niż 1 ha kupisz bez tego statusu; progi, pierwokup KOWR i wyjątki rodzinne sprawdzam przed aktem.
Kto może kupić ziemię rolną?
Co do zasady tylko rolnik indywidualny (art. 2a ust. 1 u.k.u.r.). Bez statusu kupisz m.in. nieruchomość poniżej 1 ha, ziemię od osoby bliskiej albo za zgodą KOWR (art. 2a ust. 3–4). Przy sprzedaży pierwokup ma co do zasady KOWR, więc umowa jest warunkowa (art. 3 ust. 4 u.k.u.r., art. 597 k.c.).
| Mniej niż 0,3 ha użytków rolnych | Ustawy nie stosuje się (art. 1a pkt 1 lit. b u.k.u.r.) |
|---|---|
| Nieruchomość mniejsza niż 1 ha | Kupi ją także osoba, która nie jest rolnikiem (art. 2a ust. 3 pkt 1a u.k.u.r.); przy sprzedaży co do zasady pierwokup KOWR (art. 3 ust. 4) |
| 1 ha i więcej | Rolnik indywidualny, nabywca z wyjątku z art. 2a ust. 3 (np. osoba bliska sprzedającego, dział spadku, nabycie w toku egzekucji) albo kupujący ze zgodą Dyrektora Generalnego KOWR (art. 2a ust. 1, 3 i 4 u.k.u.r.) |
| Limit dla rolnika | 300 ha użytków rolnych razem z jego gospodarstwem rodzinnym (art. 2a ust. 2 u.k.u.r.) |
| Próg 5 ha | Od 30.04.2026 ziemię państwową z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa do 5 ha wolno sprzedawać mimo wstrzymania sprzedaży (art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy z 14.04.2016). Przy zakupie od osoby prywatnej progu 5 ha nie ma |
| Termin na pierwokup | Miesiąc od otrzymania zawiadomienia (art. 598 § 2 k.c.); zawiadamia notariusz (art. 3 ust. 2 u.k.u.r.) |
Czy działka jest rolna i jak to sprawdzić
Nieruchomość rolna to nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do produkcji rolnej (art. 46¹ k.c.). Liczy się więc możliwość uprawy, a nie to, czy ktoś dziś na działce gospodaruje. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.) nie obejmuje nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne (art. 2 pkt 1). Nie stosuje się jej też do nieruchomości, w których użytków rolnych jest mniej niż 0,3 ha (art. 1a pkt 1 lit. b). Użytki rolne to m.in. grunty orne, sady, łąki, pastwiska i grunty rolne zabudowane (art. 2 pkt 5), a las się do nich nie wlicza. Przykład (liczby umowne): nieruchomość to jedna działka w księdze wieczystej, 0,5 ha, w tym 0,25 ha gruntu ornego i las; ustawy nie stosuje się.
Kupujesz działkę na wsi, sprzedajesz ziemię albo dostajesz ją w rodzinie
- Notariusz przysłał projekt umowy warunkowej i wspomniał o pierwokupie KOWR. — KOWR ma miesiąc od otrzymania zawiadomienia (art. 598 § 2 k.c.); do tego czasu sprzedaż jest warunkowa (art. 597 § 1 k.c.).
- Chcesz kupić działkę rolną pod dom, a nie jesteś rolnikiem. — Poniżej 1 ha możesz (art. 2a ust. 3 pkt 1a u.k.u.r.), ale o prawie do budowy decyduje plan miejscowy albo decyzja o warunkach zabudowy (art. 4 u.p.z.p.). To, czy po zakupie musisz przez 5 lat prowadzić gospodarstwo (art. 2b ust. 1 u.k.u.r.), trzeba ustalić przed aktem.
- Rodzice chcą przepisać Ci ziemię albo kupujesz ją od brata. — Osoba bliska nie musi być rolnikiem, a KOWR nie ma pierwokupu ani prawa nabycia (art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. a, art. 3 ust. 5, art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. b u.k.u.r.).
- Sprzedajesz ziemię komuś spoza rodziny, a działkę ktoś dzierżawi. — Dzierżawca z pisemną umową z datą pewną, wykonywaną co najmniej 3 lata, może mieć pierwokup (art. 3 ust. 1 u.k.u.r.), a umowa sprzedaży bez warunku byłaby wtedy nieważna (art. 599 § 2 k.c.).
Status działki, kupującego i pierwokup: co sprawdzam przed aktem
- 1Ustalam z ewidencji, planu miejscowego i księgi wieczystej, czy działka jest nieruchomością rolną i ile ma użytków rolnych (art. 1a, art. 2 pkt 1 i 5 u.k.u.r.).
- 2Sprawdzam, czy kupujący jest rolnikiem indywidualnym (art. 6 u.k.u.r.) albo czy pasuje zwolnienie z art. 2a ust. 3: mniej niż 1 ha, osoba bliska, spadek, zniesienie współwłasności.
- 3Ustalam, komu przysługuje pierwokup i czy działa wyjątek z art. 3 ust. 5 albo 7 u.k.u.r.; przy darowiźnie, zamianie albo dożywociu sprawdzam prawo nabycia KOWR (art. 4).
- 4Przygotowuję oświadczenia kupującego do aktu (art. 7 u.k.u.r.) i uzgadniam z notariuszem umowę warunkową oraz umowę przenoszącą własność (art. 597–598 k.c.).
- 5Ustalam, czy po zakupie działa obowiązek z art. 2b ust. 1–2 u.k.u.r. (5 lat prowadzenia gospodarstwa, zakaz zbycia), czy wyjątek z ust. 4. Jeżeli potrzebna jest zgoda KOWR, prowadzę ją osobno.
Jak przebiega zakup ziemi rolnej z pierwokupem KOWR
- 1
Przesyłasz numer księgi wieczystej albo działek i piszesz, kto sprzedaje, kto kupuje i czy jesteście rodziną. W 24 h roboczych odpowiadam, co jest do zrobienia przed aktem, i wysyłam ofertę z ceną oraz terminem. Dopóki jej nie przyjmiesz, nic nie płacisz.
- 2
Umowa warunkowa u notariusza: sprzedaż pod warunkiem, że dzierżawca albo KOWR nie wykona pierwokupu. Notariusz zawiadamia uprawnionych (art. 3 ust. 2 u.k.u.r.).
- 3
Miesiąc na pierwokup (art. 598 § 2 k.c.). Jeżeli KOWR go wykona, dochodzi do skutku umowa sprzedaży tej samej treści z KOWR działającym na rzecz Skarbu Państwa, a Ty działki nie kupisz (art. 600 § 1 k.c., art. 3 ust. 4 u.k.u.r.).
- 4
Krok nieodwracalny: akt notarialny przenoszący własność (art. 158 k.c.). Nabycie niezgodne z ustawą jest nieważne (art. 9 ust. 1 u.k.u.r.), dlatego status działki i kupującego zamykam przed tym podpisem.
Nieruchomość rolna: najczęstsze pytania.
Nieruchomość rolna: podstawa prawna.
- art. 1a, art. 2, art. 2a, art. 6 — Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 941): Zakres ustawy, progi 0,3 ha i 1 ha, osoba bliska, rolnik indywidualny.
- art. 2b, art. 3, art. 4, art. 9 — Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 941): 5 lat po zakupie, pierwokup, prawo nabycia KOWR, nieważność.
- art. 46¹, art. 158, art. 597–600 — Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): Nieruchomość rolna, akt notarialny, umowa warunkowa i pierwokup.
- art. 2 ust. 1 pkt 4 — Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (t.j. Dz.U. 2025 poz. 559): Ziemia państwowa do 5 ha wyłączona ze wstrzymania sprzedaży; brzmienie od 30.04.2026 (Dz.U. 2026 poz. 317).
- art. 4 — Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538): Przeznaczenie terenu w planie, warunki zabudowy w decyzji.
Stan prawny na 10.10.2026. Aktualizacja: 10.10.2026. Autor: adw. dr Maciej Muzyka.
Nieruchomość rolna: co przesłać do wstępnej analizy.
- Numer księgi wieczystej albo numery działek z nazwą obrębu
- Wypis z ewidencji gruntów i budynków z rodzajami użytków, jeśli masz
- Wypis z planu miejscowego dla tej działki albo wydana dla niej decyzja WZ, jeśli są
- Kim jest kupujący: czy jest rolnikiem i czy jest spokrewniony ze sprzedającym
- Umowa dzierżawy z datą zawarcia, jeśli ktoś dzierżawi tę ziemię
- Projekt umowy od notariusza, jeśli już go masz
Nie masz wszystkich dokumentów? Napisz, co masz. Do wstępnej analizy i oferty zwykle wystarczy kilka zdań i jeden dokument. Wstępna analiza nie jest opinią prawną ani pełnym sprawdzeniem dokumentów; szczegółowa analiza to zakres oferty.
Grunty rolne i OZE
Bezpłatnie
powiem, co
trzeba zrobić.
Napisz, jaką działkę rolną kupujesz albo sprzedajesz i czy po drugiej stronie jest rodzina, rolnik albo dzierżawca. W 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić przed aktem, np. zawrzeć umowę warunkową, i prześlę ofertę z ceną i terminem.
- Tajemnica adwokacka · OC
- Kancelaria w Lublinie · zdalnie w całej Polsce
- Praktyka wyłącznie w prawie nieruchomości
- adw. dr Maciej Muzyka · LUB/ADW/1702