Umowy dzierżawy rolnej: czas trwania, czynsz, wypowiedzenie i pierwokup dzierżawcy
Dzierżawca nie płaci, chcesz sprzedać pole albo notariusz przysłał Ci zawiadomienie o sprzedaży ziemi, którą uprawiasz? Umowa dzierżawy gruntu rolnego na ponad rok powinna być pisemna; bez tej formy jest bezterminowa (art. 660 w zw. z art. 694 k.c.). Piszę i sprawdzam takie umowy, przygotowuję wypowiedzenia i prowadzę sprawy o czynsz i zwrot gruntu.
Co powinna zawierać umowa dzierżawy gruntu rolnego?
Musi wskazywać grunt oddany do używania i pobierania pożytków oraz czynsz (art. 693 § 1 k.c.). Warto dopisać rok dzierżawny (np. od 1.10 do 30.09), termin płatności czynszu i to, czy dzierżawca ponosi podatki (art. 699, 702, 704 k.c.). Aktu notarialnego kodeks nie wymaga (art. 660 w zw. z art. 694 k.c.).
| Forma | Pismo przy umowie na ponad rok, inaczej umowa jest bezterminowa (art. 660 w zw. z art. 694 k.c.) |
|---|---|
| Wypowiedzenie umowy bezterminowej | Rok naprzód, na koniec roku dzierżawnego, jeżeli umowa nie stanowi inaczej (art. 704 k.c.) |
| Zaległy czynsz | Zwłoka za 2 pełne okresy płatności, a gdy czynsz jest roczny, ponad 3 miesiące; potem 3 miesiące na zapłatę i wypowiedzenie bez terminu (art. 703 k.c.) |
| Sprzedaż ziemi | Nabywca wchodzi w dzierżawę. Nie wypowie jej, jeżeli zawarto ją na piśmie, z datą pewną (np. wzmianka notariusza, art. 81 § 2 k.c.), na czas oznaczony, a grunt wydano (art. 678 w zw. z art. 694 k.c.) |
| Pierwokup dzierżawcy | Umowa pisemna z datą pewną, wykonywana co najmniej 3 lata od tej daty, grunt w gospodarstwie rodzinnym dzierżawcy; miesiąc na decyzję od zawiadomienia (art. 3 u.k.u.r., art. 598 § 2 k.c.) |
| Szkoda po zwrocie gruntu | Roszczenie o pogorszenie gruntu przedawnia się po roku od zwrotu (art. 677 w zw. z art. 694 k.c.) |
Co kodeks ustali za Ciebie, a co musisz wpisać do umowy
Dzierżawa to umowa, w której wydzierżawiający oddaje grunt do używania i pobierania pożytków (czyli do uprawy i zbioru plonów), a dzierżawca płaci umówiony czynsz (art. 693 § 1 k.c.). Czynsz może być w pieniądzu albo w części plonów (art. 693 § 2 k.c.). Czego przepisy o dzierżawie nie regulują, do tego stosuje się odpowiednio przepisy o najmie (art. 694 k.c.). Termin płatności czynszu kodeks uzupełni sam (art. 699 k.c.), ale roku dzierżawnego nie ustala, choć od jego końca liczy się wypowiedzenie (art. 704 k.c.).
Dzierżawca nie płaci, chcesz sprzedać pole albo umowa była „na słowo”
- Dostałeś od notariusza zawiadomienie o sprzedaży ziemi, którą dzierżawisz. — Jeżeli masz pierwokup, wykonujesz go w miesiąc od otrzymania zawiadomienia, w formie aktu notarialnego (art. 3 ust. 3 u.k.u.r., art. 597 § 2, art. 598 § 2, art. 158 k.c.).
- Dzierżawca nie płaci czynszu za kolejne terminy. — Wypowiedzenie bez terminu jest możliwe dopiero po uprzedzeniu dzierżawcy i 3 miesiącach na zapłatę (art. 703 k.c.).
- Umowę zawarliście „na słowo” albo na kartce bez daty. — Umowa na ponad rok bez pisma jest bezterminowa, a bez daty pewnej nie daje dzierżawcy pierwokupu (art. 660 w zw. z art. 694 k.c., art. 3 ust. 1 u.k.u.r.).
- Chcesz sprzedać ziemię, na której gospodaruje dzierżawca. — Kupujący przejmuje umowę, a gdy dzierżawca ma pierwokup, sprzedajesz warunkowo (art. 678 § 1 w zw. z art. 694, art. 597 § 1 k.c.).
- Umowa się skończyła, a dzierżawca dalej uprawia pole. — Jeżeli się na to godzisz, w razie wątpliwości umowa trwa dalej bez terminu (art. 674 w zw. z art. 694 k.c.). Jeżeli się nie godzisz, możesz żądać zwrotu gruntu (art. 705 k.c.).
Co przygotowuję dla właściciela ziemi i dla rolnika, który ją uprawia
- 1Piszę umowę dzierżawy albo aneks: czas trwania, czynsz, rok dzierżawny, podatki, przypadki wypowiedzenia.
- 2Sprawdzam umowę, którą dostałeś do podpisu, i wypisuję zapisy działające tylko na korzyść drugiej strony.
- 3Ustalam, czy data pewna leży w Twoim interesie, i jak ją nadać (art. 81 § 2 k.c.).
- 4Przy sprzedaży dzierżawionej ziemi sprawdzam pierwokup dzierżawcy i uzgadniam z notariuszem umowę warunkową.
- 5Przygotowuję uprzedzenie o zaległym czynszu i wypowiedzenie, potem pozew o czynsz, zwrot gruntu albo szkodę.
Cztery zapisy, których wzór z internetu nie ustali za Ciebie
- Rok dzierżawny — od niego liczy się koniec wypowiedzenia (art. 704 k.c.) i czynsz za niepełny rok (art. 707 k.c.).
- Termin płatności czynszu — bez niego czynsz płaci się z dołu w terminie zwyczajowym, a bez zwyczaju półrocznie (art. 699 k.c.).
- Podatki od gruntu — jeżeli oprócz czynszu ponosi je dzierżawca, zapisz to; zwrot kwot zapłaconych za niego zabezpiecza ustawowe prawo zastawu (art. 702 k.c.).
- Zasiewy przy zwrocie — dzierżawca może żądać zwrotu nakładów na zasiewy pozostawione zgodnie z obowiązkiem, o ile sam nie dostał odpowiednich na początku (art. 706 k.c.).
Od podpisu umowy do zwrotu pola: kolejne kroki
- 1
Przesyłasz umowę albo spisane ustalenia ustne. Odpiszę w 24 h roboczych, czy potrzebna jest nowa umowa, uprzedzenie o zaległym czynszu czy pozew, i dołączę ofertę z ceną i terminem.
- 2
Umowę podpisujecie na piśmie. Datę pewną nadajemy, jeżeli służy stronie, którą reprezentuję, bo wzmacnia ona pozycję dzierżawcy (art. 678 § 2 k.c., art. 3 ust. 1 u.k.u.r.).
- 3
Przy zaległości wysyłam uprzedzenie z 3 miesiącami na zapłatę, a po ich upływie wypowiedzenie. Wypowiedzenie to krok nieodwracalny: po doręczeniu nie odwołasz go jednostronnie (art. 61 § 1 k.c.).
- 4
Gdy dzierżawca nie płaci albo po końcu umowy nie oddaje gruntu, składam pozew o zapłatę albo o zwrot gruntu (art. 705 k.c.).
Dzierżawa rolna: najczęstsze pytania.
Dzierżawa rolna: podstawa prawna.
- art. 693–707 — Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): Dzierżawa: czynsz, poddzierżawa, zaległość, wypowiedzenie, zwrot gruntu, zasiewy.
- art. 660, 673, 674, 677, 678 w zw. z art. 694; art. 61, 81, 158, 597–599 — Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): Forma, wypowiedzenie, sprzedaż gruntu w czasie dzierżawy, data pewna, wykonanie pierwokupu.
- art. 2a ust. 4, art. 3, art. 5 — Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 941): Pierwokup dzierżawcy, jego wyłączenia i gospodarstwo rodzinne.
Stan prawny na 10.10.2026. Aktualizacja: 10.10.2026. Autor: adw. dr Maciej Muzyka.
Dzierżawa rolna: co przesłać do wstępnej analizy.
- Umowa dzierżawy z aneksami albo opis ustaleń ustnych: od kiedy, na ile, jaki czynsz
- Numery działek i numer księgi wieczystej, jeśli masz
- Potwierdzenia wpłat czynszu albo lista zaległości z terminami płatności
- Wezwania i wypowiedzenie z datą doręczenia, jeśli były
- Zawiadomienie notariusza o sprzedaży albo projekt umowy sprzedaży ziemi, jeśli są
Nie masz wszystkich dokumentów? Napisz, co masz. Do wstępnej analizy i oferty zwykle wystarczy kilka zdań i jeden dokument. Wstępna analiza nie jest opinią prawną ani pełnym sprawdzeniem dokumentów; szczegółowa analiza to zakres oferty.
Umowy dzierżawy rolnej: poradniki.
Grunty rolne i OZE
Bezpłatnie
powiem, co
trzeba zrobić.
Napisz, czy wydzierżawiasz, czy dzierżawisz, i czego dotyczy problem: umowa, czynsz albo sprzedaż ziemi. W 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem; do jej akceptacji nic nie płacisz.
- Tajemnica adwokacka · OC
- Kancelaria w Lublinie · zdalnie w całej Polsce
- Praktyka wyłącznie w prawie nieruchomości
- adw. dr Maciej Muzyka · LUB/ADW/1702