Zgoda KOWR na nabycie ziemi rolnej: ogłoszenie, wniosek, decyzja
Nie jesteś rolnikiem, a chcesz kupić ziemię rolną o powierzchni 1 ha lub większej? Co do zasady musisz mieć zgodę Dyrektora Generalnego KOWR, a umowa bez niej jest nieważna (art. 2a ust. 4 i art. 9 ust. 1 u.k.u.r.). Przygotowuję ogłoszenie, wniosek i projekt umowy dla notariusza tak, żeby zmieścić się w roku ważności zgody.
Jak dostać zgodę KOWR na zakup ziemi?
Wniosek o zgodę składa co do zasady sprzedający, po ogłoszeniu w systemie teleinformatycznym KOWR, a decyzję wydaje Dyrektor Generalny KOWR (art. 2a ust. 4 pkt 1 u.k.u.r.). Jeżeli w terminie z ogłoszenia nie odpowie żaden rolnik indywidualny, uważa się, że nie było możliwości sprzedaży rolnikowi (art. 2a ust. 4b pkt 1). Zgoda jest ważna rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna (art. 2ba).
| Kto składa wniosek | Sprzedający, a w przypadkach z art. 2a ust. 4 pkt 2–5 u.k.u.r. kupujący; stronami postępowania są obaj (ust. 5a) |
|---|---|
| Ogłoszenie (przy wniosku sprzedającego) | W systemie teleinformatycznym KOWR, nieodpłatnie; co najmniej 30 dni na odpowiedzi rolników (art. 2a ust. 4a i ust. 4d pkt 5 u.k.u.r.) |
| Termin na wniosek | 6 miesięcy od upływu terminu z ogłoszenia; po nim Dyrektor Generalny KOWR odmawia (art. 2a ust. 4h u.k.u.r.) |
| Termin ustawowy na decyzję | 1 miesiąc, w sprawie szczególnie skomplikowanej 2 miesiące od wszczęcia (art. 35 § 3 k.p.a.) |
| Ważność zgody | Rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna (art. 2ba u.k.u.r.) |
| Po zakupie | Co najmniej 5 lat prowadzenia gospodarstwa, bez zbycia i oddania ziemi w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 1–2 u.k.u.r.) |
Kto może kupić ziemię rolną, a kto potrzebuje zgody
Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej (art. 2a ust. 1 u.k.u.r.; definicja rolnika w art. 6). To ograniczenie nie obejmuje m.in. zakupu nieruchomości mniejszej niż 1 ha, zakupu od osoby bliskiej ani dziedziczenia (art. 2a ust. 3). Próg 5 ha, który wszedł w życie 30.04.2026, dotyczy tylko sprzedaży ziemi państwowej z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (Dz.U. 2026 poz. 317). Pozostałe progi i zwolnienia opisuję na stronie „Nieruchomości rolne (UKUR, KOWR)”. Jeżeli żadne zwolnienie nie pasuje, zostaje zgoda Dyrektora Generalnego KOWR. Przy zakupie za taką zgodą nie działa ustawowe prawo pierwokupu dzierżawcy i KOWR (art. 3 ust. 5 pkt 2).
Sprzedajesz albo kupujesz ziemię, a kupujący nie jest rolnikiem
- Dostałeś z KOWR decyzję odmowną. — Odwołanie do ministra właściwego do spraw rozwoju wsi składasz w 14 dni od doręczenia decyzji (art. 2a ust. 5 u.k.u.r., art. 129 § 2 k.p.a.).
- Notariusz nie chce spisać umowy bez zgody KOWR. — Kupujący, który nie jest rolnikiem indywidualnym, oświadcza to w umowie (art. 7 ust. 6 u.k.u.r.), a bez zgody albo zwolnienia nabycie jest nieważne (art. 9 ust. 1).
- Sprzedajesz ziemię komuś, kto nie jest rolnikiem. — Wniosek składasz Ty, a cena w umowie nie może być niższa niż 95% ceny z ogłoszenia (art. 2a ust. 4 pkt 1 lit. d u.k.u.r.).
- Chcesz zacząć gospodarować, ale nie masz jeszcze 5 lat zamieszkania w gminie. — Z kwalifikacjami rolniczymi o zgodę występujesz sam, jeżeli tworzysz gospodarstwo rodzinne, zobowiążesz się prowadzić działalność rolniczą i przez 5 lat mieszkać w gminie, w której leży jedna z jego nieruchomości (art. 2a ust. 4 pkt 2 u.k.u.r.).
- Twój mąż albo żona jest rolnikiem, a Ty nie. — Przy zakupie do wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczy, że wymogi dotyczące nabywcy spełnia jeden z małżonków (art. 2a ust. 3a u.k.u.r.).
Ogłoszenie, wniosek, odwołanie i projekt umowy: co przygotowuję
- 1Sprawdzam, czy zgoda jest w ogóle potrzebna: status nieruchomości rolnej (art. 1a i art. 2 pkt 1 u.k.u.r.), powierzchnię, zwolnienia z art. 2a ust. 3 i regułę dla małżonków z ust. 3a.
- 2Dobieram podstawę wniosku: sprzedający (art. 2a ust. 4 pkt 1) albo kupujący, który tworzy lub powiększa gospodarstwo (pkt 2 i 3).
- 3Przygotowuję ogłoszenie z elementami z art. 2a ust. 4d: danymi z ewidencji gruntów, numerem księgi wieczystej, informacją planistyczną i ceną. Na prośbę sprzedającego składam wniosek o jego zamieszczenie do oddziału terenowego KOWR właściwego dla położenia działki (ust. 4b pkt 1).
- 4Piszę wniosek do Dyrektora Generalnego KOWR z celem nabycia i sposobem wykorzystania ziemi oraz z załącznikami z art. 2a ust. 5b–5c. Dołączam zobowiązanie kupującego do prowadzenia działalności rolniczej i wykazuję, że zakup nie spowoduje nadmiernej koncentracji gruntów rolnych (ust. 4 pkt 1 lit. b i c).
- 5Pilnuję terminów, a przy zwłoce KOWR składam ponaglenie (art. 37 § 1 k.p.a.). Po odmowie piszę odwołanie, a gdy odmowa stanie się ostateczna, żądanie wykupu ziemi przez KOWR, jeżeli ustawa na to pozwala (art. 2a ust. 6 i 6a u.k.u.r.).
- 6Przygotowuję dla notariusza projekt umowy sprzedaży z oświadczeniami kupującego, które ustawa każe złożyć w samej umowie (art. 7 ust. 6 i 7 u.k.u.r.).
Od ogłoszenia do aktu notarialnego: kolejne kroki i terminy
- 1
Opisujesz działkę i strony transakcji. W 24 h roboczych odpisuję, czego wymaga Twoja transakcja, np. sprawdzenia zwolnienia albo ogłoszenia i wniosku, i przesyłam ofertę z ceną i terminem wykonania; płacisz dopiero po jej akceptacji.
- 2
Ogłoszenie w systemie KOWR na co najmniej 30 dni (art. 2a ust. 4d pkt 5 u.k.u.r.). Nie wystawia się go na próbę: sprzedający, który daje je bez zamiaru sprzedaży, naprawia szkodę rolnika, który odpowiedział (ust. 4f).
- 3
Wniosek do Dyrektora Generalnego KOWR, jeżeli żaden rolnik nie odpowiedział. Termin: 6 miesięcy od końca terminu z ogłoszenia (art. 2a ust. 4h).
- 4
Decyzja Dyrektora Generalnego KOWR w terminie ustawowym (art. 35 § 3 k.p.a.). Jeżeli sprzedający i kupujący zrzekną się odwołania, decyzja staje się ostateczna z dniem doręczenia Dyrektorowi Generalnemu KOWR oświadczenia ostatniej ze stron (art. 127a k.p.a.); odwołania już wtedy nie złożysz.
- 5
Akt notarialny w roku od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna (art. 2ba u.k.u.r.). To krok nieodwracalny: od nabycia biegnie 5 lat obowiązków kupującego (art. 2b ust. 1).
Pytania sprzedających i kupujących ziemię rolną
Zgoda KOWR: podstawa prawna.
- art. 1a, art. 2 pkt 1, art. 2a — Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 941): Kto kupuje ziemię rolną, zwolnienia, ogłoszenie, wniosek i zgoda KOWR.
- art. 2b, art. 2ba, art. 3 ust. 5 — Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 941): Obowiązki kupującego przez 5 lat, rok ważności zgody, brak pierwokupu.
- art. 6, art. 7, art. 9 — Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 941): Rolnik indywidualny, oświadczenia w umowie, nieważność nabycia.
- art. 35, art. 37, art. 127a, art. 129 — Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1691): Terminy decyzji, ponaglenie, odwołanie i zrzeczenie się go.
- art. 2 pkt 2 lit. a, art. 3 — Ustawa z dnia 23 stycznia 2026 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ochrony polskiego rolnictwa (t.j. Dz.U. 2026 poz. 317): Próg 5 ha przy sprzedaży ziemi z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, od 30.04.2026.
Stan prawny na 10.10.2026. Aktualizacja: 10.10.2026. Autor: adw. dr Maciej Muzyka.
Zgoda KOWR: co przesłać do wstępnej analizy.
- Numer księgi wieczystej i numery działek albo wypis z ewidencji gruntów i budynków, jeśli masz
- Zaświadczenie o przeznaczeniu działki w planie miejscowym, jeśli masz
- Ustalenia stron: kto sprzedaje, kto kupuje, cena; projekt umowy, jeśli jest
- Treść ogłoszenia z systemu KOWR i odpowiedzi rolników, jeśli ogłoszenie już było
- Dyplom, świadectwo albo dokument o stażu pracy w rolnictwie, jeśli wniosek ma złożyć kupujący
- Decyzja KOWR z datą doręczenia, jeśli już ją dostałeś
Nie masz wszystkich dokumentów? Napisz, co masz. Do wstępnej analizy i oferty zwykle wystarczy kilka zdań i jeden dokument. Wstępna analiza nie jest opinią prawną ani pełnym sprawdzeniem dokumentów; szczegółowa analiza to zakres oferty.
Grunty rolne i OZE
Bezpłatnie
powiem, co
trzeba zrobić.
Opisz działkę i napisz, kto sprzedaje, a kto kupuje. W 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić przed aktem notarialnym, i prześlę ofertę z ceną i terminem; do jej akceptacji nic nie płacisz.
- Tajemnica adwokacka · OC
- Kancelaria w Lublinie · zdalnie w całej Polsce
- Praktyka wyłącznie w prawie nieruchomości
- adw. dr Maciej Muzyka · LUB/ADW/1702