Umowa przedwstępna: sprawdzenie zadatku, warunku kredytu i formy umowy
Masz przelać zadatek i podpisać umowę przedwstępną, a nie wiesz, czy odzyskasz pieniądze, jeśli transakcja się nie uda? Co do zasady: jeżeli nie wykonasz umowy, sprzedający może zatrzymać zadatek, a jeżeli on jej nie wykona, możesz żądać dwukrotności (art. 394 § 1 k.c.). Sprawdzam albo piszę umowę przed przelewem i zapisuję, co stanie się z pieniędzmi przy odmowie kredytu.
Czy zadatek jest zwrotny?
Nie zawsze: o zwrocie decyduje to, kto nie wykonał umowy (art. 394 § 1 k.c.). Jeżeli nie wykonałeś jej Ty, sprzedający może od umowy odstąpić i zatrzymać zadatek. Jeżeli umowę rozwiązano albo za jej niewykonanie nie odpowiada żadna strona lub odpowiadają obie, zadatek wraca (art. 394 § 3 k.c.).
| Czy umowa może zmienić skutki zadatku | tak, art. 394 § 1 k.c. działa w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju |
|---|---|
| Żądanie zawarcia umowy sprzedaży przed sądem | tylko przy umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego (art. 390 § 2 i art. 158 k.c.) |
| Przedawnienie roszczeń z umowy | 1 rok od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona (czyli umowa sprzedaży), bez przesunięcia na koniec roku (art. 390 § 3 i art. 118 k.c.) |
| Umowa bez daty umowy sprzedaży | zawarcia nie można żądać, jeżeli w ciągu roku od podpisania umowy przedwstępnej nikt nie wyznaczył terminu (art. 389 § 2 k.c.) |
| Opłata sądowa (nie honorarium) | 150 zł od wniosku o wpis roszczenia kupującego do księgi wieczystej (art. 43 pkt 3 u.k.s.c.); stan prawny na 10.10.2026 |
Co podpisujesz przed właściwą umową sprzedaży
Umowa przedwstępna to umowa, w której jedna strona albo obie zobowiązują się zawrzeć oznaczoną umowę (umowę przyrzeczoną), np. sprzedaży mieszkania (art. 389 § 1 k.c.). Własności nie przenosi. Przenosi ją dopiero umowa sprzedaży, która musi mieć formę aktu notarialnego (art. 155 § 1 i art. 158 k.c.). Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia przyszłej umowy, przy sprzedaży przede wszystkim nieruchomość i cenę (art. 389 § 1 i art. 535 k.c.). Większość problemów przy zakupie zaczyna się właśnie tu: w zadatku, terminie, formie umowy i brakującym warunku kredytu.
Masz przelać zadatek albo druga strona się wycofuje
- Kupujący albo sprzedający nie przyszedł do notariusza w dniu, który wpisaliście do umowy. — Od tego dnia biegnie rok na roszczenia z umowy przedwstępnej (art. 390 § 3 k.c.).
- Pośrednik przysłał projekt umowy i chce zadatku jeszcze w tym tygodniu. — Skutki zadatku z kodeksu działają tylko wtedy, gdy umowa ani zwyczaj nie stanowią inaczej (art. 394 § 1 k.c.).
- Kupujesz na kredyt i boisz się, że bank odmówi. — Umowę można uzależnić od decyzji kredytowej jako warunku (art. 89 k.c.) i zapisać, co wtedy dzieje się z zadatkiem.
- Kupujesz działkę budowlaną i nie wiesz, czy dostaniesz warunki zabudowy. — Własności nie można przenieść pod warunkiem (art. 157 § 1 i 2 k.c.), więc warunek uzyskania WZ zapisuje się w umowie przedwstępnej. Na wniosek złożony od 1.09.2026 WZ co do zasady wymaga obowiązującego planu ogólnego gminy (art. 59 ust. 3 ustawy z 7.07.2023), a od 1.01.2027 także prawa wnioskodawcy do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 63 ust. 1a u.p.z.p.). Ustal w umowie, kto złoży wniosek.
Co sprawdzam i zmieniam w umowie, zanim ją podpiszesz
- 1Czytam umowę, którą przysłała druga strona, albo piszę nową, po Twojej stronie transakcji, i mówię wprost, na co się godzisz.
- 2Zapisuję zadatek albo zaliczkę tak, żeby było jasne, kto i kiedy traci pieniądze, także przy odmowie kredytu albo braku WZ.
- 3Pilnuję opisu nieruchomości, ceny, terminu aktu u notariusza, tego, co zostaje w nieruchomości, i podziału kosztów.
- 4Porównuję umowę z księgą wieczystą: kto jest właścicielem, jakie są hipoteki i roszczenia. Pełne badanie stanu prawnego to usługa Audyt stanu prawnego nieruchomości.
- 5Negocjuję zmiany z drugą stroną albo z pośrednikiem. Przy umowie już podpisanej ustalam, czego możesz żądać: odszkodowania, dwukrotności zadatku albo, przy akcie notarialnym, zawarcia umowy sprzedaży.
Zadatek a zaliczka: kto traci pieniądze, gdy do sprzedaży nie dojdzie
Zasady kodeksu, gdy umowa nie stanowi inaczej. Zaliczka na poczet ceny nie ma w kodeksie cywilnym przepisu takiego jak art. 394 dla zadatku.
- Umowy nie wykonał kupujący — Zadatek: sprzedający może odstąpić od umowy i go zatrzymać (art. 394 § 1 k.c.). Zaliczka: skutków zadatku nie ma; sprzedający może żądać odszkodowania, jeżeli wykaże szkodę (art. 390 § 1 i art. 6 k.c.).
- Umowy nie wykonał sprzedający — Zadatek: kupujący może odstąpić i żądać dwukrotności (art. 394 § 1 k.c.). Zaliczka: dwukrotności nie ma; kupujący może żądać odszkodowania, jeżeli wykaże szkodę (art. 390 § 1 i art. 6 k.c.).
- Nikt nie odpowiada albo odpowiadają obie strony — Zadatek wraca, a obowiązek zapłaty dwukrotności odpada (art. 394 § 3 k.c.). Zaliczka: kodeks nie przewiduje dla niej skutków zadatku, dlatego zasady jej zwrotu zapisz w umowie.
- Sprzedaż doszła do skutku — Zadatek zalicza się na cenę (art. 394 § 2 k.c.); zaliczka też, jeżeli umowa opisuje ją jako część ceny.
Zwykła forma pisemna czy akt notarialny: czego potem możesz żądać
- Druga strona uchyla się od zawarcia umowy — Forma pisemna: naprawienia szkody, którą poniosłeś, licząc na zawarcie umowy (art. 390 § 1 k.c.). Akt notarialny: także zawarcia umowy sprzedaży przed sądem (art. 390 § 2 k.c.). Zadatek działa przy obu formach (art. 394 k.c.).
- Wpis roszczenia do księgi wieczystej — Tylko przy akcie notarialnym, bo tylko on daje roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży, czyli o przeniesienie własności (art. 390 § 2 k.c., art. 16 ust. 2 pkt 2 u.k.w.h.). Podpisy poświadczone przez notariusza to nie akt notarialny (art. 158 k.c.).
- Co daje wpis — Wpis nie zakazuje sprzedaży. Roszczenie działa wtedy wobec praw nabytych później przez czynność prawną, np. wobec kolejnego kupującego (art. 17 u.k.w.h.).
Od projektu umowy do podpisu: jak pracujemy
- 1
Przesyłasz projekt umowy albo ustalenia z drugą stroną, numer księgi wieczystej i planowaną datę wpłaty zadatku.
- 2
W 24 h roboczych odpisuję, czego potrzebuje Twoja umowa: samego sprawdzenia, nowego projektu albo także negocjacji. Ofertę z ceną i terminem wysyłam w tym samym mailu; do jej akceptacji nic nie płacisz.
- 3
Po akceptacji dostajesz uwagi z gotowym brzmieniem zapisów albo nowy projekt umowy i omawiamy je.
- 4
Krok nieodwracalny: przelew zadatku i podpis umowy. Potem o zmianę zapisu negocjujesz już z drugą stroną.
Umowa przedwstępna: najczęstsze pytania.
Umowa przedwstępna: podstawa prawna.
- art. 6, 89, 118, 155, 157, 158, 389, 390, 394, 535 — Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): Umowa przedwstępna, zadatek, przedawnienie, warunek, forma sprzedaży nieruchomości.
- art. 16, art. 17 — Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066): Wpis roszczenia do księgi wieczystej i jego skutek.
- art. 43 pkt 3 — Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228): Opłata od wniosku o wpis roszczenia.
- art. 5 § 1 — Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614): Maksymalna stawka taksy notarialnej.
- art. 63 ust. 1a — Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538): Prawo do dysponowania nieruchomością przy WZ od 1.01.2027 (Dz.U. 2026 poz. 781).
- art. 59 ust. 3 — Ustawa z 7.07.2023 o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (t.j. Dz.U. 2023 poz. 1688 ze zm.): WZ na wnioski od 1.09.2026 tylko przy planie ogólnym.
Stan prawny na 10.10.2026. Aktualizacja: 10.10.2026. Autor: adw. dr Maciej Muzyka.
Umowa przedwstępna: co przesłać do wstępnej analizy.
- Projekt umowy przedwstępnej albo ustalenia z drugą stroną (mail, SMS)
- Numer księgi wieczystej, który podał Ci sprzedający albo pośrednik
- Wniosek albo decyzja kredytowa, jeśli kupujesz na kredyt
- Potwierdzenie przelewu zadatku albo zaliczki, jeśli już zapłaciłeś
- Wypis z planu miejscowego albo decyzja WZ, jeśli kupujesz działkę budowlaną
- Wypis z rejestru gruntów, jeśli działka jest rolna
Nie masz wszystkich dokumentów? Napisz, co masz. Do wstępnej analizy i oferty zwykle wystarczy kilka zdań i jeden dokument. Wstępna analiza nie jest opinią prawną ani pełnym sprawdzeniem dokumentów; szczegółowa analiza to zakres oferty.
Sprawdzenie nieruchomości przed zakupem
Raport w trzech
kolorach.
Zamiast opinii na dwadzieścia stron dostajesz czytelny raport: każde ryzyko oznaczam kolorem, opisuję konsekwencje i podaję konkretną rekomendację. Wiesz od razu, co jest bezpieczne, co wymaga uwagi, a czego lepiej nie podpisywać.
- Czerwone — zatrzymaj się, poważne ryzyko.
- Żółte — do sprawdzenia lub zabezpieczenia.
- Zielone — czysto, można działać.
Hipoteka przymusowa w dziale IV — wymaga spłaty przed zakupem.
RyzykoRekomendacja: Wstrzymaj podpisanie, dopóki hipoteka nie zostanie wykreślona albo jej spłata nie zostanie zabezpieczona z ceny w akcie.
Fragment przykładowego raportu. W Twojej sprawie każdy wpis dotyczy realnych dokumentów Twojej nieruchomości.
Bezpłatnie
powiem, co
trzeba zrobić.
Prześlij projekt umowy przedwstępnej albo opisz ustalenia i kwotę zadatku. W 24 h roboczych odpiszę, czy wystarczy sprawdzić umowę, czy lepiej napisać ją od nowa, i prześlę ofertę z ceną i terminem; do jej akceptacji nic nie płacisz.
- Tajemnica adwokacka · OC
- Kancelaria w Lublinie · zdalnie w całej Polsce
- Praktyka wyłącznie w prawie nieruchomości
- adw. dr Maciej Muzyka · LUB/ADW/1702