Ograniczenie korzystania z nieruchomości (art. 124 UGN): decyzja starosty i odszkodowanie
Gazownia albo zakład energetyczny chce poprowadzić sieć przez Twoją działkę, a Ty się nie zgadzasz? Art. 124 u.g.n. pozwala staroście zezwolić decyzją na sieć przez Twoją działkę, jeżeli nie wyrażasz na to zgody. Piszę odwołanie do wojewody i prowadzę sprawę o odszkodowanie za szkody i ewentualny spadek wartości działki (art. 128 ust. 4 u.g.n.).
Co oznacza art. 124 u.g.n. dla właściciela działki?
Starosta może decyzją zezwolić na założenie sieci na Twojej działce bez Twojej zgody (art. 124 ust. 1 u.g.n.). Decyzja musi być zgodna z planem miejscowym, a bez planu z decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wyjątek dotyczy urządzeń łączności publicznej (art. 124 ust. 1b u.g.n.). Za szkody należy Ci się odszkodowanie, powiększone o kwotę spadku wartości działki, jeśli wartość spadła (art. 128 ust. 4 u.g.n.).
| Przed decyzją | Rokowania firmy z Tobą o zgodę na prace (art. 124 ust. 3 u.g.n.) |
|---|---|
| Odwołanie | Rozpatruje je wojewoda (art. 9a u.g.n.); masz 14 dni od doręczenia, a pismo składasz u starosty (art. 129 § 1–2 k.p.a.) |
| Odszkodowanie | Za szkody i spadek wartości, jeśli wystąpi; odrębna decyzja starosty po opinii rzeczoznawcy majątkowego (art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130 ust. 2 u.g.n.) |
| Termin zapłaty | Jednorazowo, w 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna (art. 132 ust. 1a u.g.n.) |
| Gdy nie możesz korzystać z działki jak dotąd | Możesz żądać, by starosta albo wnioskodawca nabył ją umową na rzecz Skarbu Państwa (art. 124 ust. 5 u.g.n.) |
Gazociąg albo linia przez działkę bez Twojej zgody: jak działa art. 124 u.g.n.
Art. 124 u.g.n. dotyczy ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości (potocznie: „małe wywłaszczenie”). Decyzja starosty zezwala na zakładanie i przeprowadzenie na Twoim gruncie przewodów i urządzeń do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji oraz ciągów drenażowych. Decyzja nie przenosi własności, tylko ogranicza sposób korzystania z działki (art. 124 ust. 1 u.g.n.). Nie obiecuję, że sieć ominie Twoją działkę; sprawdzam, czy decyzja i odszkodowanie są zgodne z ustawą.
Pismo od gazowni, decyzja albo koparka na działce: kiedy działać
- Dostałeś decyzję starosty, że przez Twoją działkę pójdzie gazociąg, linia albo kabel. — Gdy stanie się ostateczna, będzie podstawą wpisu w księdze wieczystej Twojej działki (art. 124 ust. 7 u.g.n.).
- Firma przysłała propozycję umowy albo zaprasza na rokowania. — To etap przed decyzją: starosta może ją wydać tylko wtedy, gdy nie wyrażasz zgody (art. 124 ust. 1 i 3 u.g.n.).
- Ekipa weszła na działkę, choć decyzja nie jest jeszcze ostateczna. — Jest to możliwe, jeżeli starosta wydał decyzję o niezwłocznym zajęciu nieruchomości z rygorem natychmiastowej wykonalności (art. 124 ust. 1a u.g.n.). Bez rygoru decyzja nie podlega wykonaniu przed upływem terminu na odwołanie, a odwołanie wniesione w terminie wstrzymuje jej wykonanie (art. 130 § 1–2 k.p.a.).
- Po budowie zostały koleiny, wykopy albo zniszczone uprawy. — Ten, kto wystąpił o zezwolenie, ma przywrócić grunt do stanu poprzedniego niezwłocznie po założeniu sieci (art. 124 ust. 4 u.g.n.).
- Gazownia chce wejść na działkę, żeby wyremontować istniejącą rurę lub linię albo usunąć jej awarię. — Jeżeli się nie zgadzasz, starosta zobowiązuje Cię decyzją do udostępnienia gruntu na najwyżej 6 miesięcy, za odszkodowaniem (art. 124b ust. 1, 3 i 4 u.g.n.). Przy sieci założonej na podstawie decyzji z art. 124 obowiązek udostępnienia wynika wprost z ustawy (art. 124 ust. 6 u.g.n.).
Co robię po stronie właściciela działki
- 1Przeglądam akta u starosty, w tym dokumenty z rokowań, i przed decyzją składam Twoje stanowisko co do dowodów (art. 73 § 1, art. 10 § 1 k.p.a.).
- 2Porównuję przebieg sieci w decyzji z planem miejscowym albo z decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 124 ust. 1 u.g.n.).
- 3Piszę odwołanie do wojewody w 14 dni od doręczenia, a od jego decyzji skargę do WSA w 30 dni (art. 129 § 2 k.p.a., art. 53 § 1 p.p.s.a.).
- 4Sprawdzam, czy opinia rzeczoznawcy majątkowego obejmuje wszystkie szkody i spadek wartości nieruchomości (art. 128 ust. 4, art. 130 ust. 2 u.g.n.).
- 5Przygotowuję żądanie nabycia działki na rzecz Skarbu Państwa, gdy sieć uniemożliwia dotychczasowe korzystanie z niej (art. 124 ust. 5 u.g.n.).
Od rokowań do zapłaty odszkodowania: jak przebiega sprawa
- 1
Opisujesz w formularzu etap sprawy i datę doręczenia decyzji. W 24 h roboczych wskazuję, czego sprawa wymaga, np. odwołania, i dołączam ofertę z ceną i terminem. Płacisz dopiero po jej przyjęciu.
- 2
Rokowania: firma proponuje umowę o zgodę na prace. Przed podpisem sprawdzam zakres prac i warunki umowy.
- 3
Postępowanie przed starostą: zgłaszam zarzuty i wnioski dowodowe (art. 78 § 1 k.p.a.).
- 4
Wojewoda rozpatruje odwołanie. Jeżeli utrzyma zezwolenie w mocy, kolejnym krokiem jest skarga do WSA (art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 52 § 1 p.p.s.a.).
- 5
Po budowie wzywam firmę do przywrócenia gruntu i składam uwagi do opinii rzeczoznawcy przed decyzją o odszkodowaniu (art. 124 ust. 4 u.g.n., art. 10 § 1 k.p.a.).
Ograniczenie korzystania z nieruchomości: najczęstsze pytania.
Ograniczenie korzystania z nieruchomości: podstawa prawna.
- art. 124 i 124b u.g.n. — Ustawa o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399): Decyzja starosty o sieci, wyjątek dla łączności publicznej, rokowania, przywrócenie gruntu, nabycie działki, udostępnienie do napraw, wpis w księdze wieczystej.
- art. 9a, 128 ust. 4, 129 ust. 5, 130 ust. 2 i 132 ust. 1a u.g.n. — Ustawa o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399): Organ odwoławczy i odszkodowanie: zakres, decyzja, opinia rzeczoznawcy, zapłata.
- art. 10 § 1, 44, 57, 73 § 1, 78 § 1 i 127–130, 138 § 1 k.p.a. — Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1691): Udział w postępowaniu, doręczenie po awizo, liczenie terminu, odwołanie w 14 dni i jego skutki.
- art. 52 § 1 i 53 § 1 p.p.s.a. — Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. 2026 poz. 143): Skarga do WSA w 30 dni po wyczerpaniu odwołania.
- art. 225, 305¹–305² i 352 k.c. — Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): Służebność przesyłu i wynagrodzenie za bezumowne korzystanie.
Stan prawny na 10.10.2026. Aktualizacja: 10.10.2026. Autor: adw. dr Maciej Muzyka.
Ograniczenie korzystania z nieruchomości: co przesłać do wstępnej analizy.
- Decyzja starosty o zezwoleniu (art. 124) z kopertą albo potwierdzeniem odbioru.
- Pisma od firmy z rokowań: zaproszenie, propozycja umowy, notatki z rozmów.
- Mapa z przebiegiem sieci, jeśli ją dostałeś.
- Zdjęcia gruntu przed robotami i po nich, np. wykopów i zniszczonych upraw.
- Decyzja o odszkodowaniu i opinia rzeczoznawcy majątkowego, jeśli to postępowanie już trwa.
Nie masz wszystkich dokumentów? Napisz, co masz. Do wstępnej analizy i oferty zwykle wystarczy kilka zdań i jeden dokument. Wstępna analiza nie jest opinią prawną ani pełnym sprawdzeniem dokumentów; szczegółowa analiza to zakres oferty.
Służebności i odszkodowania (przesył, wywłaszczenia)
Bezpłatnie
powiem, co
trzeba zrobić.
Napisz, czy gazownia dopiero proponuje umowę, czy masz już decyzję starosty. W 24 h roboczych wskażę, czy potrzebne jest odwołanie, pismo do starosty albo wniosek o odszkodowanie, i przyślę ofertę z ceną i terminem; do jej akceptacji nic nie płacisz.
- Tajemnica adwokacka · OC
- Kancelaria w Lublinie · zdalnie w całej Polsce
- Praktyka wyłącznie w prawie nieruchomości
- adw. dr Maciej Muzyka · LUB/ADW/1702