Windykacja czynszu: gdy najemca nie płaci, od wezwania do komornika
Najemca nie płaci czynszu, zbywa Cię obietnicami albo wyprowadził się z długiem? Zacznij od pisemnego wezwania do zapłaty, a jeżeli nie zadziała, złóż pozew o zapłatę, zanim raty się przedawnią (art. 118 k.c.). Prowadzę sprawę od wezwania po komornika; w formularzu podaj kwotę długu i datę najstarszej raty.
Najemca nie płaci czynszu – co robić?
Wyślij pisemne wezwanie do zapłaty z terminem i wyliczeniem rat, a jeżeli najemca nie zapłaci, złóż pozew o zapłatę. Sąd co do zasady wydaje wtedy nakaz zapłaty bez rozprawy (art. 480⁴ § 1, art. 499 k.p.c.). Jeżeli najemca na piśmie uznał dług, opłata od pozwu spada do jednej czwartej (art. 485 § 1 pkt 3 k.p.c., art. 19 ust. 2 u.k.s.c.).
| Przedawnienie czynszu | 3 lata dla każdej raty osobno, a koniec terminu wypada 31 grudnia; czynsz płatny 10.03.2023 przedawnia się 31.12.2026 (art. 118, art. 120 § 1 k.c.) |
|---|---|
| Co przerywa przedawnienie | Pozew albo uznanie długu przez najemcę (art. 123 § 1 k.c.). Po uznaniu termin biegnie od nowa, po pozwie dopiero po zakończeniu sprawy (art. 124 k.c.). Wezwanie do zapłaty go nie przerywa |
| Odsetki | Ustawowe za opóźnienie: stopa referencyjna NBP plus 5,5 punktu procentowego, bez wykazywania szkody (art. 481 § 1 i 2 k.c.) |
| Czas najemcy na obronę | 2 tygodnie na sprzeciw od nakazu upominawczego, miesiąc na zarzuty od nakazu w postępowaniu nakazowym; potem nakaz ma skutki prawomocnego wyroku (art. 480² § 2 pkt 1 i 3, § 4, art. 493 § 1 k.p.c.) |
| Koszty procesu | Najemca, który przegra, zwraca Ci na Twoje żądanie koszty niezbędne do dochodzenia czynszu (art. 98 § 1 k.p.c.) |
| Opłata sądowa (nie honorarium) | Od pozwu o zapłatę: 30–1000 zł przy kwocie do 20 000 zł, 5% przy wyższej (art. 13 u.k.s.c.); w postępowaniu nakazowym i elektronicznym postępowaniu upominawczym (potocznie e-sąd) jedna czwarta, min. 30 zł (art. 19 ust. 2, art. 20 ust. 1 u.k.s.c.) |
Od czego zależy, którą drogą odzyskasz pieniądze od najemcy
Windykacja czynszu to potoczna nazwa dochodzenia zaległego czynszu i opłat: wezwaniem, w sądzie i przez komornika. Czynsz, czyli umówioną zapłatę za używanie lokalu (art. 659 § 1 k.c.), najemca płaci w umówionym terminie (art. 669 § 1 k.c.). Bez terminu w umowie przy najmie dłuższym niż miesiąc albo na czas nieoznaczony płaci się go z góry, do 10. dnia miesiąca (art. 669 § 2 k.c.). Droga zależy od trzech rzeczy: mieszkanie czy lokal użytkowy, czy najemca na piśmie przyznał dług i z którego roku jest najstarsza rata. Jeżeli chcesz odzyskać też lokal, eksmisję prowadzę równolegle.
Najemca nie płaci, zniknął z długiem albo zbliża się koniec roku
- Masz niezapłacone raty czynszu z 2023 r. — Raty wymagalne w 2023 r. przedawniają się 31.12.2026 (art. 118 k.c.). Bieg przerywa pozew albo uznanie długu przez najemcę (art. 123 § 1 k.c.).
- Najemca nadal mieszka, a Ty chcesz odzyskać pieniądze bez wypowiadania umowy. — O zaległy czynsz pozwiesz bez wypowiedzenia, bo obowiązek zapłaty wynika z terminu w umowie (art. 669 § 1 k.c.). Wypowiedzenie i eksmisja to osobna sprawa.
- Najemca sklepu albo biura zalega za 2 miesiące. — Ustawa o ochronie praw lokatorów nie obejmuje lokalu użytkowego (art. 2 ust. 1 pkt 4 u.o.p.l.). Po pisemnym uprzedzeniu i dodatkowym miesiącu na zapłatę wypowiesz najem bez terminów wypowiedzenia (art. 687 k.c.).
- Najemca wyprowadził się z długiem, a mieszkał z dorosłym partnerem. — Za czynsz za mieszkanie odpowiadają solidarnie z najemcą stale mieszkające z nim osoby pełnoletnie, za okres swojego zamieszkiwania (art. 688¹ § 1 i 2 k.c.). Wyjątek: pełnoletnie dzieci na utrzymaniu najemcy, które nie mogą utrzymać się same.
Jakie pisma przygotowuję i składam za Ciebie
- 1Rozpisuję zaległość na raty: kwota, termin płatności, data przedawnienia i odsetki ustawowe za opóźnienie każdej z nich.
- 2Wysyłam wezwanie do zapłaty z terminem i wyliczeniem. Przy mieszkaniu, jeżeli chcesz zakończyć najem, piszę je tak, żeby było też uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia z art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l.
- 3Gdy najemca prosi o raty, przygotowuję porozumienie z pisemnym uznaniem kwoty długu i harmonogramem spłat.
- 4Składam pozew o zapłatę z wnioskiem o nakaz zapłaty i o koszty procesu od najemcy (art. 98 § 1 k.p.c.); raty wymagalne w ostatnich 3 latach mogę dochodzić w e-sądzie (art. 505²⁹a k.p.c.).
- 5Składam wniosek o klauzulę wykonalności i wniosek do komornika, którego możesz wybrać z obszaru sądu apelacyjnego, w którym ma kancelarię komornik właściwy, poza m.in. egzekucją z nieruchomości (art. 10 ust. 1 ustawy o komornikach sądowych).
- 6Po końcu najmu mieszkania pozywam też o odszkodowanie za każdy miesiąc zajmowania lokalu bez tytułu prawnego (art. 18 ust. 1 u.o.p.l.).
Jak wygląda sprawa o czynsz od formularza do komornika
- 1
Opisujesz w formularzu rodzaj lokalu, kwotę długu i miesiąc najstarszej niezapłaconej raty. W 24 h roboczych piszę, czy zaczynamy od wezwania, od porozumienia z uznaniem długu, czy od razu od pozwu, np. przy ratach z 2023 r., i przesyłam ofertę z ceną i terminem. Za tę odpowiedź nic nie płacisz, a za sprawę dopiero po przyjęciu oferty.
- 2
Wezwanie do zapłaty z terminem i wyliczeniem rat z odsetkami. Wezwanie nie przerywa przedawnienia (art. 123 § 1 k.c.), więc przy ratach z 2023 r. pozew składam bez czekania na termin z wezwania.
- 3
Wypowiedzenie najmu, tylko jeżeli chcesz odzyskać też lokal. To krok nieodwracalny: odwołanie wypowiedzenia, które doszło już do najemcy, jest nieskuteczne (art. 61 § 1 k.c.). Przy mieszkaniu poprzedza je pisemne uprzedzenie z miesiącem na zapłatę (art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l.).
- 4
Pozew i nakaz zapłaty. Sąd wydaje nakaz na posiedzeniu niejawnym (art. 480⁴ § 1 k.p.c.). Po sprzeciwie nakaz upominawczy traci moc w zaskarżonej części, a przy kwocie do 20 000 zł sprawa toczy się co do zasady w postępowaniu uproszczonym (art. 505 § 2, art. 480¹ § 2, art. 505¹ § 1 k.p.c.).
- 5
Klauzula i komornik. Wniosek o klauzulę wykonalności sąd ma rozpoznać w 3 dni (art. 781¹ k.p.c.). Jeżeli nie wskażesz majątku najemcy, komornik ustala go z urzędu (art. 801 § 1 k.p.c.). Gdy jest oczywiste, że egzekucja nie da więcej niż jej koszty, komornik ją umarza (art. 824 § 1 pkt 3 k.p.c.). Dlatego nie mogę obiecać wyniku egzekucji.
Zaległy czynsz: najczęstsze pytania.
Zaległy czynsz: podstawa prawna.
- art. 61 § 1, 118, 120 § 1, 123–125, 312, 326, 481, 659, 669–671, 687, 688¹ — Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): Przedawnienie czynszu, odsetki, ustawowe prawo zastawu, wypowiedzenie najmu lokalu, odpowiedzialność domowników.
- art. 98, 139¹, 143–144, 480¹–480⁴, 485, 493, 499, 505, 505¹, 505²⁹a, 781¹, 782, 801, 824 — Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468): Nakaz zapłaty, sprzeciw i zarzuty, elektroniczne postępowanie upominawcze, doręczenia, klauzula wykonalności, egzekucja.
- art. 2 ust. 1 pkt 4, art. 6 ust. 1 i 4, art. 11 ust. 2 pkt 2, art. 18 ust. 1 — Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725): Kaucja, uprzedzenie przed wypowiedzeniem przy zaległości, odszkodowanie po końcu najmu mieszkania.
- art. 13, 19 ust. 2, 20 ust. 1 — Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228): Opłata od pozwu o zapłatę i jej obniżenie w postępowaniu nakazowym i elektronicznym upominawczym.
- art. 10 ust. 1 — Ustawa o komornikach sądowych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 881): Wybór komornika przez wierzyciela.
- art. 191 § 1a — Kodeks karny (t.j. Dz.U. 2025 poz. 383): Granica samopomocy wobec najemcy, który mieszka w lokalu.
Stan prawny na 10.10.2026. Aktualizacja: 10.10.2026. Autor: adw. dr Maciej Muzyka.
Zaległy czynsz: co przesłać do wstępnej analizy.
- Umowa najmu z aneksami i protokołem wydania lokalu
- Zestawienie zaległości: każda rata z kwotą i terminem płatności oraz wpłaty najemcy
- Wezwania do zapłaty, uprzedzenia i wypowiedzenie z dowodami doręczenia, jeśli były
- Wiadomości, w których najemca przyznaje dług albo prosi o raty (SMS, e-mail, list), jeśli masz
- Faktury albo noty za czynsz, jeśli je wystawiałeś
- Ostatni znany adres najemcy i informacja, kto z nim mieszkał
Nie masz wszystkich dokumentów? Napisz, co masz. Do wstępnej analizy i oferty zwykle wystarczy kilka zdań i jeden dokument. Wstępna analiza nie jest opinią prawną ani pełnym sprawdzeniem dokumentów; szczegółowa analiza to zakres oferty.
Windykacja czynszu: poradniki.
Najem nieruchomości
Bezpłatnie
powiem, co
trzeba zrobić.
Napisz, czy najemca dalej mieszka w lokalu, ile wynosi dług i z którego miesiąca jest najstarsza niezapłacona rata. W 24 h roboczych dostaniesz plan pierwszych kroków i ofertę z ceną oraz terminem, a pieniądze wpłacasz dopiero po jej przyjęciu.
- Tajemnica adwokacka · OC
- Kancelaria w Lublinie · zdalnie w całej Polsce
- Praktyka wyłącznie w prawie nieruchomości
- adw. dr Maciej Muzyka · LUB/ADW/1702